Bouygues réclame 660 000€ et 30 000 € par mois aux habitants ayant demandé au tribunal de se prononcer sur la légalité de la ZAC

Après un long silence, le Blog d’ADN-BC reprend son activité !

L’association n’est pas restée inactive pendant ce  temps, comme nous allons vous l’exposer. Ce sont les circonstances et le manque de temps qui nous ont contraints à laisser le blog en sommeil pour nous consacrer aux priorités.

Il faut noter déjà qu’à partir de juin 2012,  et la déclaration d’utilité publique prononcée par le Préfet des Hauts-de-Seine, l’actualité de la ZAC s’est fortement ralentie pour ce qui est de la partie visible.

De plus, pendant un an à partir de février 2012, à l’initiative de Bouygues l’association a été engagée dans un processus de réunions successives. Pour ADN-BC,  ces réunions avaient pour objet d’obtenir  une réécriture du projet afin d’aboutir à un aménagement du quartier plus respectueux de l’intérêt collectif et des habitants, et  ce sans passer par la voie judiciaire.

Ne nous leurrons pas, si Bouygues a souhaité échanger avec l’association, c’est uniquement parce qu’ADN-BC a demandé aux juges de se prononcer sur la légalité des actes de la ZAC.

Dès la seconde réunion, Bouygues nous a demandé de ne pas communiquer sur la tenue de ces réunions en expliquant que le succès d’une telle démarche était tributaire d’une certaine discrétion, en particulier en phase préparatoire. Ces réunions visaient à mettre en place des ateliers publics pour réécrire le projet.

Nous étions réticents, mais ne désirant pas passer à côté de cette opportunité,  nous avons accepté le point de vu de Bouygues.

De  janvier 2012 à février 2013, 8 rencontres ont été organisées auxquelles ont participé tour à tour  une dizaine d’adhérents et non adhérents de l’association (dont une avec Mr Révillon et Mr Lelausque).

Des mails et  comptes rendus ont été échangés,  un mémorandum a été rédigé par ADN BC comme demandé par Bouygues. 

Par deux fois,  le processus est reparti de zéro avec de nouveaux interlocuteurs, en raison d’une réorganisation au sein de Bouygues Immobilier.

Après mi-février 2013, l’aménageur n’a plus donné de suites au processus engagé.  Moins de 2 semaines plus tard,  le Tribunal Administratif de Nanterre fixait un délai impératif d’un mois pour la remise des mémoires pour les trois recours différents engagés (PC Pompidou, PC Le Mignon, DUP).

Ce délai a été prolongé plusieurs fois jusqu’en juin 2013, compte tenu de la densité des mémoires et  des arguments  échangés.

Au final, 19 mémoires, souvent de plus de 20 pages d’arguments, ont été déposés tour à tour par Bouygues, le préfet ou la ville. Pour y répondre, 9 mémoires ont été rédigés par ADN BC.

Cela a mobilisé toute l’énergie de l’association. Si l’on additionne tous les documents concernant de près ou de loin la ZAC (PLU 2007 et 2009, études d’impact 1 et 2, dossiers de présentation, documents de règlement, etc.) ce sont plus d’un millier de pages qu’il a fallu compulser.  De plus,  chaque permis de construire inclut une vingtaine de plans des programmes immobiliers qu’il faut décortiquer, étage par étage.

Deux semaines après la date ultime fixée par le Tribunal de Pontoise, la société Bouygues Immobilier a engagé une nouvelle procédure devant un autre tribunal en assignant les requérants devant leTribunal Administratif de Nanterre. Chaque requérant s’est vu signifié par un huissier que le promoteur engageait un procès à son encontre, en demandant que les recours soient jugés abusifs et en réclamant des dommages et intérêts qui se montent aujourd’hui à près de  660 000 €, et       30 000€ par mois tant que les recours seront maintenus.

Nous serons sincères, et reconnaitrons qu’une attaque d’une telle violence angoisse et ébranle.

Quand Bouygues Immobilier qui pèse 2,3 milliards d’euros de chiffre d’affaire annuel et dégage 107 millions € de bénéfice menace de vous ruiner, la pression psychologique est très forte, quand bien même il n’existe pas d’exemple de condamnation de particuliers ou d’associations pour les motifs avancés par Bouygues.

Précisons 2 points fondamentaux :

1)      Un recours devant le tribunal administratif n’est jamais suspensif. Le bénéficiaire de la décision attaquée peut passer outre  Mais il devra,  si le bien-fondé du recours est constaté par le tribunal, détruire ce qui a été réalisé et rétablir l’état d’origine.

2)      En urbanisme, 2 mois après l’affichage de l’acte,  toutes les voies juridiques s’éteignent. Il n’y a plus  aucun moyen juridique de faire constater et sanctionner l’illégalité d’un programme en cours de réalisation ou après.

 Nous constatons qu’ainsi, par des pressions financières, tout à fait disproportionnées pour des particuliers ; les constructeurs et sociétés de BTP peuvent contraindre les citoyens à renoncer à exercer leur droit. Cela constitue un danger grave pour l’intérêt général.

ADN BC

 

 

Le rapport de la DUP

Le commissaire enquêteur (CE) a rendu son rapport concernant la ZAC Nord de Bois-Colombes. Vous pouvez trouver ce rapport ici même, en plusieurs parties. Sans surprise, l’avis du CE est favorable à la création de la ZAC, qui satisfait selon lui à l’intérêt public. Nous écrivons sans surprise car nous avons rencontré le CE le premier jour de l’enquête: il nous avait déjà dit, lors qu’il n’avait encore rencontré quasiment personne, combien  ce projet ne pouvait que satisfaire la population !!

Nous avions consulté le profil du CE et étudié ses précédents rapports d’enquête publique.  Nous avions décidé d’en faire abstraction et nous avons travaillé sans a priori, à partir du contenu du dossier d’enquête. Prévoyants également, nous avons commencé à examiner pour la suite les differentes voies de recours possible.

Il faut souligner que notre ZAC est très inhabituelle, dans le nombre de personnes à expulser ou à exproprier, dans la très grande proportion de logements privés. Nous étions en droit d’avoir des explications argumentées sur le projet, ce  n’est pas le cas. Nous aurions aimé que les arguments apportés par tous les contributeurs soient étudiés, et que nous puissions enfin comprendre l’intérêt public de la ZAC, ce n’est pas le cas.

Le prochain conseil municipal traitera de la DUP. Nous vous rappelons que tout conseil municipal est public et que tout habitant peut y assister. Il a lieu le mardi 22 mai, à partir de 20H30.

Rapport CE P 2 – 16 DUP ZAC PLM Mr Bertucco Van Damme partie 1

rapport CE P 17- 24 DUP ZAC PLM Mr Bertucco van Damme part 2

Rapport CE P 25 – 34 DUP ZAC PLM Mr Bertucco Van Damme part 3

Rapport CE P 35-39 DUP ZAC PLM Mr Bertucco van Damme conclusion partie

Rapport CE P 40-45 DUP ZAC PLM Mr Bertucco van Damme conclusions partie 2

DUP shema d’accompagnement0001

Rencontre ADN BC Bouygues Immobilier

 Il y a quelques semaines, Bouygues Immobilier a proposé une rencontre entre des responsables du projet de la Zac Nord et le bureau d’ADN-BC.

Étaient présents pour Bouygues immobilier : La Directrice du service Aménagement,le Responsable des acquisitions foncières, le Responsable technique, et le Responsable du Projet Aménagement.

Les représentants de Bouygues nous ont refait la chronologie de la Zac Nord. Nous leur avons signalé que nous maitrisions l’historique de la Zac. Les représentants de Bouygues sont venus nous présenter les 3 programmes déjà mis en prévente. Ils ont ensuite proposé d’examiner les points de désaccord suscités par les plans et maquettes déjà établis. Nous leur avons exposé que le problème était beaucoup plus profond que cela et que les habitants demandaient un réexamen du projet et ce pour les raisons déjà largement avancées : absence de concertation, projet élaboré sans la participation des habitants, projet ne prenant pas en compte le quartier existant, projet plaqué sur le quartier quand il aurait du s’insérer harmonieusement, projet qui va affecter durablement la qualité de vie du quartier.

A la suite de cette réunion, nous avons reçu un mail de Bouygues Immobilier dont voici la teneur : « Ainsi que nous avons pu vous l’exposer, Bouygues Immobilier est titulaire d’une concession pour l’aménagement de la Zone d’aménagement concerté Pompidou-Le Mignon. La ZAC a été créée en juillet 2008 par approbation du Conseil Municipal, à l’issue d’une procédure de concertation conduite pendant une année, dont les modalités avaient elles-mêmes été approuvées par délibération du Conseil Municipal de Bois-Colombes. Le programme et le schéma d’aménagement contenus dans le dossier de création, en tous points conformes au PLU en vigueur, ont été approuvés par délibération du Conseil Municipal dans la stricte application de la procédure prévue au Code de l’Urbanisme. Bouygues Immobilier a été désigné aménageur à l’issue d’une consultation publique et a signé en mai 2010 un traité de concession d’aménagement préalablement approuvé par le Conseil municipal. En qualité d’aménageur, nous sommes chargés de définir précisément le projet urbain, et à cet effet, nous avons mené jusqu’à ce jour des études importantes notamment d’ordre technique et d’urbanisme. Nous sommes également missionnés pour acquérir les terrains, réaliser les travaux d’aménagement, financer et construire les équipements publics, et réaliser ou faire réaliser les programmes immobiliers. Le projet urbain, tel qu’il se définit à ce stade par le programme d’ensemble, le plan masse et les projets des lots, est parfaitement conforme aux documents d’urbanisme en vigueur. Il reste néanmoins un travail important à effectuer pour la mise au point définitive des projets de chaque lot et des équipements publics. ADN BC nous a demandé que les habitants du quartier participent au projet de la ZAC. Nous vous confirmons notre volonté d’associer les habitants à ce projet, et souhaiterions à ce titre étudier avec vous les conditions dans lesquelles nous pouvons mettre en œuvre cette association. Nous envisageons d’organiser prochainement une réunion publique de quartier. Dans l’esprit de concertation évoqué ci-avant, nous vous proposons de préparer cette réunion avec des représentants de votre association. Nous nous tenons à votre disposition pour répondre à toute question et pour organiser une prochaine réunion de travail à votre convenance. »

Compte tenu de l’absence de perspectives, nous avons en retour envoyé un mail au service Aménagement : « Au cours de cette réunion, nous avons clairement exposé qu’il n’y avait eu que l’apparence d’une concertation et en tout état de cause aucune concertation digne de ce nom. Nous avons été avertis, parfois très partiellement informés mais en aucun cas concertés. Nous avons aussi clairement exposé que le plan masse adopté ne nous convient pas, de part les conséquences qu’il induit. Si de votre point de vue, le plan masse est irrévocable, les points sur lesquels vous nous proposez de collaborer sont de notre point de vue marginaux. Votre offre ne correspond pas du tout à notre demande de réexamen du projet. Dans ces conditions nous ne pouvons que constater que participer à une préparation de réunion publique va quasi immédiatement déboucher sur une impasse et donc sera stérile. »

Nous attendons de Bouygues une prise de conscience de l’importance du mécontentement des habitants du quartier et une proposition de réécriture du projet, dans un cadre qui ne soit pas aussi limité.

lettre au commissaire-enquêteur: partie 5

voici la dernière partie de la contribution de l’association à l’enquête publique. Elle porte sur les surfaces commerciales et sur le manque de sincérité de l’information mise à la disposition des habitants de Bois-Colombes.

IX. Nous ne sommes pas convaincus pas l’intérêt public  des surfaces commerciales :

Les emplois commerçants vont disparaître. Il se passera plusieurs années entre la destruction des commerces existants et la reconstruction. Les clientèles seront irrémédiablement perdues et le temps de reconstitution sera long. Nous posons la question de la réinstallation des commerces existants, au delà de la simple déclaration d’intention.

Nous sommes très inquiets du flou de la cité artisanale. Il s’agit d’une dénomination habilement flatteuse qui  cache mal son flou. Dans un contexte économique tendu, commencer par favoriser des pertes d’emploi pour des emplois créés dans un futur lointain manque de cohérence. On peut remarquer l’absence de la prise en compte des surfaces commerciales prévues au sein des programmes actuellement en cours d’Asnières (4 routes et Avenue Argenteuil) et de Bois-Colombes avec les programmes Smirlian et Argenteuil – Bourguignons (du moins tel que l’a conçu la mairie). Les surfaces commerciales du programme Smirlian sont de l’ordre de 700 m2 et celles du programme  de Argenteuil – Bourguignons de 1000 m2.  Tous ces programmes sont accompagnés d’une offre très importante en commerces  (en quantité et en qualité).  L’augmentation de la population est –elle suffisante au regard de cette très forte création de commerces ? Aucune étude de marché n’a incluse dans les documents fournis.

Aucune étude n’est faite concernant les conséquences sur les commerces existants, notamment sur la rue des Bourguignons. Ceux-ci peuvent craindre une diminution de leur clientèle.

On traite avec désinvolture et mépris la disparition des commerces (façades bariolées) ‘L’avenue d’Argenteuil est une vitrine commerçante, avec cependant une prédominance de façades bariolées’.

On veut substituer des enseignes franchisées à du petit commerce de proximité, ce qui est une perte d’identité. Nous ne souhaitons pas un quartier qui ressemble à tous les autres. Comme cela se passe pour les Bruyères,  les loyers des surfaces commerciales vont très fortement augmenter. Les actuels commerçants ne pourront pas les assumer.

Le dossier d’enquête préalable à la déclaration d’enquête publique précise page 28 ‘l’ensemble de ces commerces générera la création d’environ 180 d’emplois (30 emplois environ seront supprimés du fait de la déconstruction de certains commerces ».  Nous voulons plus d’informations sur la projection des emplois créés : sont-ils réellement créés, ou simplement déplacés ? Comment s’effectue le calcul, est il une projection ? Nous sommes très surpris de l’imprécision du nombre d’emplois détruits ; il est très important humainement de connaître le nombre exact d’emplois détruits et de connaître l’engagement de la municipalité en faveur de ces personnes qui vont perdre leur emploi. Nous soulignons le ridicule qu’il y a à utiliser avec pudeur le mot déconstruction, alors qu’il s’agit de destruction.

 X. Nous tenons à souligner le manque de sincérité de l’information de la municipalité :

A titre liminaire,  nous rappelons qu’information n’est pas équivalent à communication. Trop souvent, nous nous avons eu affaire à une communication partielle et partiale, qui ne permet pas d’appréhender le projet dans toutes ses dimensions (humaines, sociologiques, environnementales, financières) et d’en apprécier le ratio avantages/inconvénients.

Nous dénonçons la communication de la municipalité qui annonce systématiquement depuis plusieurs années le doublement du parc Pompidou alors que celui-ci n’est agrandi que d’un tiers.

Enfin, le maire de Bois-Colombes affirme qu’il a été élu en 2008 notamment sur la base du projet qu’il avait présenté sur la Zac PLM.   Nous ne sommes pas persuadés qu’un tel argument soit recevable. Cependant, étant donné que M. Bertucco Van Damme a précisément indiqué accepter ce type d’arguments et  évoqué les documents de campagne de M. Révillon comme un des éléments de communication sur la Zac PLM.

Voici quelques exemples de cette communication :

Journal de Bois-Colombes n° 63. Page 2

En ce qui concerne l’activité économique, la modification du PADD vise  à ‘favoriser le développement de commerces de proximité en préservant les activités économiques qui résistent difficilement aux pressions immobilières’. Nous dénonçons cette communication qui est totalement contraire à la réalité du projet de la Zac PLM : les petits commerces ne sont pas préservés.

Journal de Bois-Colombes n° 63. Page 3

Dans la tribune du maire, celui ci précise que les habitants apprécient  le caractère pavillonnaire du quartier Nord.

 Journal de Bois-Colombes n° 74. Janvier Février 2008. Page 3

Nous sommes très choqués par le fait que l’information concernant la Zac PLM n’a pas évolué par rapport au crayonné. Le journal fait un résumé de la réunion publique du 29 janvier 2008. Lors de cette présentation au public, le projet a une réalité visible, avec des projections en 3 dimensions. Le journal continue cependant à présenter un simple plan, très difficile à apprécier. Nous dénonçons le fait que la mairie n’ait pas saisi là une occasion de  préciser le projet.

Journal n°80. Février Mars 2009 Page 16

Un article a été inséré dans le journal de Bois-Colombes, à la demande du commissaire enquêteur sur la modification du PLU.

Nous regrettons que le nombre de studettes étudiantes soit intégré dans le décompte des logements sociaux qui seront créés dans le cadre de la Zac PLM.

Nous regrettons que l’abandon de l’opération tiroir ne soit pas justifié au delà d’une phrase qui  n’explique rien «  Une opération tiroir a été envisagé mais s’est avérée techniquement délicate (proximité de l’immeuble R+9 à démolir ensuite) et d’un surcout difficilement supportable ».

Journal de Bois-Colombes n° 87. Eté 2010 Page 15.

 Il s’agit de la seule présentation en 3D du projet de la Zac. Nous dénonçons le fait que le schéma ne s’accompagne d’aucun descriptif et de ce fait minore le projet. L’information de la municipalité est parcellaire.

Journal de Bois-Colombes Décembre Janvier 2011 En une et les pages 11 -14.

A nouveau, la présentation du projet est la simple délimitation de la Zac PLM. Il faut noter que la taille de la photo des dossiers (sic) est de la même taille que celle   du périmètre. Aucun autre photo ou schéma n’est informatif.  Nous regrettons en particulier que ne soit jamais mentionnée qu’une enquête d’utilité publique soit rendue nécessaire. Nous insistons sur le flou du dossier : pas de dates précises, pas de nombre de logements créés, etc. Nous dénonçons enfin que ne soient jamais mentionnées et expliqué l’ensemble des éléments financiers : coût des maisons déjà acquises par la mairie. Coût des terrains, coût des équipements publics, etc. Nous avons le droit de savoir quel est le montage financier.

Journal de Bois-Colombes n ° 93. Octobre Novembre 2011. Page de Une

Nous dénonçons le fait que la municipalité publie une photo d’un panneau Bouygues pour évoquer le projet de la Zac PLM. Nous rappelons avec insistance que la mairie ne saisit jamais les occasions qu’elle suscite pourtant elle même pour présenter le projet dans sa globalité, ni dans le nombre de logements créés, ni dans le nombre de logements détruits, ni dans la hauteur des bâtiments (pièce jointe n° 24).

Journal de Bois-Colombes n °94. Décembre Janvier 2012 Une et  pages 11 à 15

Nous dénonçons à nouveau le manque de réalisme du dessin de la une du journal. Il est anormal que la mairie ne joue pas la sincérité et ne présente pas un schéma réel, au lieu d’un dessin digne d’une plaquette publicitaire qui sous entend une taille du parc proche d’un parc tel que Bagatelle. La présentation du « canal » est particulièrement mensongère car ce « canal » n’est en réalité qu’un fossé, le plus souvent sec. De plus, compte tenu des consignes de sécurité, il n’est pas accessible au public, comme dit dans l’étude d’impact.

 En conclusion de notre argumentaire qui expose notre opposition au projet actuel de la Zac PLM,  nous signalons que comme signalé dans l’article Wikepédia consacré aux enquêtes publique l’enquête publique, seul vrai moment où les habitants peuvent s’exprimer, intervient à un moment très tardif de l’opération ce qui tend à la rendre caduque.

Le président lui-même des commissaire-enquêteurs réduit le rôle du commissaire-enquêteur à celui d’une explication du projet. Dans ces conditions, et dans la mesure où comme nous l’avons vu plus haut, les occasions pour les habitants de s’exprimer en pleine connaissance du dossier ont été inexistantes, c’est le principe même de concertation qu’on discrédite ainsi, on décourage l’engagement citoyen dans la vie de la cité

En conclusion, nous sommes totalement opposés au projet de la Zac PLM. Nous en demandons une réécriture qui tienne compte des habitants actuels, du bâti existant. Contrairement à ce que l’on veut nous faire croire, il est encore temps pour un véritable travail de concertation qui ne se réduise pas à une présentation d’un projet décidé en dehors des habitants. Nous pouvons partir de la situation actuelle et réunir architecte urbaniste, aménageur, riverains non expropriés, expropriables/expulsables, élus, représentants de l’économie locale, etc.

Le retard que l’on va nous opposer immédiatement  peut être largement rattrapé ensuite grâce aux bénéfices d’un assentiment collectif ainsi obtenu : de surcroit, la réécriture d’un projet concerté peut générer au final des économies qui profiteront à tous .la conviction est préférable à la brutalité. L’adhésion à un projet est préférable à un projet imposé de force.

Lettre au commissaire-enquêteur: partie 4

L’association conteste que  le projet actuel de la Zac PLM respecte le bâti de qualité, respecte la vie de quartier et favorise la mixité sociale  Nous contestons les avantages environnementaux affichés et l’attention portée aux nuisances.

VII. Nous contestons que  le projet actuel de la Zac PLM respecte le bâti de qualité, respecte la vie de quartier et favorise la mixité sociale :

Il est écrit dans le dossier de la Zac PLM qu’elle ‘vise à requalifier un territoire manquant de cohérence’. Il est écrit page 27 du dossier préalable à la déclaration d’utilité publique que  ‘le périmètre, dont le découpage est complexe, tien compte de la réalité de l’état des terrains et vise à reconstruire la ville sur elle-même en substituant à un tissu en voie de dégradation un habitat moderne et respectueux de l’environnement’.  Nous contestons l’emploi de vocabulaire peu précis et demandons à comprendre la cohérence des autres quartiers de la ville et la soi-disant non cohérence du quartier Nord.

Il est écrit dans le dossier de la Zac PLM qu’elle a pour  ‘but de protéger et de valoriser le tissu pavillonnaire de qualité.’ Nous refusons cette affirmation car de nombreux pavillons de qualité ont déjà été détruits et d’autres sont menacés. La lecture du dossier d’impact montre en réalité que le bâti identifié comme vétuste est peu nombreux.

Le bâti le long de l’avenue d’Argenteuil est extérieurement en harmonie avec le reste du quartier.  Nous regrettons le parti pris des façades identiques à celles de nombreux autres quartiers et détruisant ainsi le charme de Bois-Colombes. Les façades des immeubles de l’Avenue d’Argenteuil ne sont pas dégradées.

Le projet de la Zac PLM va densifier de façon exagérée le quartier Nord, induisant un déséquilibre dans les conditions de vie et d’accès aux équipements publics de ce quartier. A titre de comparaison, la Zac des Bruyères va créer 1200 logements sur 20 hectares et 1100  à 1200 logements sur 5 hectares pour la  Zac PLM.

Il existe à l’évidence un déséquilibre de traitement entre les quartiers Nord et Bruyères, sans parler du fait que le centre  de Bois-Colombes n’est pas touché par la densification, alors qu’il est au moins aussi proche des transports. Il est important pour le bien-être d’une ville toute entière que la densification, si elle doit avoir lieu, soit repartie de façon équitable.

La surface nette des  logements créés dans la Zac PLM sera à 94 % destinée au logement privé (les logements sociaux n’étant que de la restitution). Nous remarquons donc que des terrains municipaux sont cédés afin de permettre un bénéfice d’un aménageur privé, ce qui ne peut correspondre à la définition de l’intérêt public.

Le dossier d’enquête préalable à l’enquête d’utilité publique précise page 26 « la mixité sociale est également mis en avant dans le sens où la Zac prévoit la réalisation de logements en accession à la propriété en majorité mais également des logements locatifs bénéficiant d’un financement aidé et d’une résidence étudiante bénéficiant d’un financement aidé sur l’îlot Pompidou ».  Nous voulons plus d’informations sur le sens exact de l’expression de mixité sociale au sens de la Zac Nord.

Compte tenu du fait évoqué plus haut que du point de vue de l’habitat en termes de logements sociaux,  il y a une simple restitution (en nombre et surface) de ceux détruits,  la seule création ferme est représentée par les logements étudiants (puisque tout le reste n’est que de l’accession libre).

Nous remarquons et regrettons que la municipalité choisisse de détruire 280 logements et de déloger  625 habitants pour loger 140 étudiants. Ces studettes auraient pu être réalisées sur les parcelles libres existantes.

Nous contestons l’affirmation indiquée dans le dossier  préalable à la déclaration d’enquête publique selon laquelle 25 % des logements créées sont des logements sociaux.

Il n’y a que restitution (en nombre et surface) de ceux détruits.  La seule création ferme concerne les logements étudiants, soit à peine 6% de la SHON.

Compter les studettes étudiantes (20m2 SHON en moyenne) comme autant de logements sociaux est en contradiction avec la convention activité habitat qui indique en page 14 une SHONB moyenne requise de 80 m2 par logement.

Si nous appliquons les principes de la convention, les 140 logements étudiants ici ne représentent que 42 logements, en équivalent surface.

Toujours en appliquant le critère de surface, les 50 600 m2 SHON de logements en accession justifient la construction d’environ 140 logements sociaux (180 environ en nombre) : nous constatons donc un « manque » de 90 logements selon le critère de superficie.

Nous notons qu’au niveau de la ville, les différents projets de logements sociaux en cours ou programmés donnent les chiffres suivants: ceux construits dans le cadre cœur de Bruyère  représente strictement 20% des logements en accessions construits ; la dernière phase de la Zac des Bruyères prévoit 20 % de logements sociaux. S’il se réalise, le projet Argenteuil-Bourguignons va dégager un solde positif de 16 logements sociaux.  Enfin, un programme de 58 logements sociaux est en cours au 2 Capitaine Guynemer mais à quelques unités près, il ne fera que « compenser » l’important programme libre prévu sur le triangle Guynemer Europe préfiguré en page du dossier de présentation de la modification du PLU 2009.

Un programme de logements sociaux est peut-être prévu dans le périmètre Bourguignons Corentin Cloarec mais nous en ignorons le nombre. Il faut savoir qu’il devra compenser les programmes libres déjà actés (les permis de construire sont en effet accordés) : le programme Bourguignons-Cloarec (50 + 20 logements = 70 logements), le programme Smirlian (80 logements), le programme au 1 Charles Chefson (28 logements). Nous obtenons  un total de 180 logements à l’accession, ce qui justifie la construction de 45 logements sociaux. Il  faudrait donc que 120 logements sociaux soient construits dans le périmètre Argenteuil-Cloarec.
Nous demandons à ce que la municipalité prenne un engagement ferme sur le déficit en logements sociaux générés par la Zac PLM.

Démolition de l’immeuble de 114 logements sociaux au 38 rue Armand Lépine. L’immeuble est déclaré obsolète. Aucun document  et étude expliquant le caractère obsolète de cet immeuble n’accompagne l’enquête publique. Le grand immeuble du 38 Lépine a fait l’objet d’une rénovation lourde en 1995. Le grand immeuble du 38 Lépine a été construit en même temps que les 4 petits immeubles à la même adresse (comme l’atteste le permis de construire). Ceux ci ont bénéficié d’une rénovation pour un montant de 2, 203 22 millions € TTC.

L’immeuble est présenté comme un immeuble des années 70, sous entendant une architecture aujourd’hui désavouée.  A nouveau, nous faisons remarquer le peu de sérieux du travail préparatoire qui ne cite même pas la bonne date de construction : le permis de construire a été déposé en 1958.

On peut  noter que les étages 4 à  9 du grand immeuble ont fait l’objet d’un renforcement de structure (pour application de la règle de défense passive). On peut faire remarquer qu’un immeuble quasi identique au quartier Bruyères 2 rue capitaine Guynemer à Bois-Colombes est conservé. La réhabilitation des immeubles  et non pas leur démolition /reconstruction est une tendance lourde. Nous citerons un seul exemple, emblématique, que l’on peut voir sur le site de la préfecture de la région IDF : la rénovation d’une tout de logements sociaux à Paris, pour un montant total de 11, 2 millions € (pour 100 logements).  Il  est symbolique d’une volonté de » réaliser un projet  une architecture contemporaine dans le cadre d’une rénovation lourde ». Il est à signaler que le projet a obtenu le label de bâtiment  à haute performance énergétique.

Le projet de la Zac PLM est justifié notamment par un manque de logements et commence par détruire des logements, amplifiant le manque de logements invoqué pour la justifier. On créer une situation auto réalisatrice ! Ce manque de logement concerne  très largement les logements sociaux ou à prix/loyer modeste,  ce que disent à la fois la fondation abbé Pierre et le SDRIH et on détruit un immeuble  de logements sociaux et des logements modestes pour leur substituer des logements à 5000€/m2, donc réservés aux 10% des ménages les plus aisés. Dans ces conditions, nous considérons qu’invoquer le besoin de logements pour justifier l’utilité publique n’est pas recevable car ces logements ne sont pas adaptés à la population victime du manque de logements.

La hauteur de l’immeuble a été souvent invoquée pour justifier sa démolition.  La hauteur des immeubles prévus pour le remplacer n’est inférieure que de 3 mètres.

La reconstruction se fera en bordure de départementale, sur l’avenue d’Argenteuil,  sur des terrains moins nobles. Nous ne comprenons pas pourquoi si une reconstruction est nécessaire, elle ne s’effectue pas sur le même terrain. Faut il comprendre que le projet de la Zac PLM va privilégier la construction des immeubles en accession privée ? Une bien mauvaise vue de la mixité sociale. Ce choix d’implantation a été choisi pour que les immeubles sociaux  fournissent un écran phonique aux immeubles privés, comme cela a été mis en avant dans l’opération immobilière Argenteuil-Bourguignons (secteur Uapm), projet de la municipalité de Bois-Colombes.

Les démolitions des immeubles et la reconstruction se feront sur fonds publics. Il est normal que la population dispose d’un tableau comparatif listant les avantages et inconvénients des deux possibilités : démolition/reconstruction et ou rénovation.

La rotation du parc HLM ne libère qu’entre 30 et 40 logements sociaux par an à Bois-Colombes, ce qui est très insuffisant au regard des 700 demandes (lu dans le dossier Argenteuil Bourguignons). Le relogement des 114 logements du grand immeuble du 38 Lépine induit un blocage de la situation des autres demandeurs de logements sociaux, contribuant à un engorgement.

Dans le document de l’enquête préalable de la DUP pour le projet Argenteuil Bourguignon, page 21, on signale que ‘cette Zac [la Zac PLM] permettra de créer environ 1140 logements, dont 140 sociaux et une résidente étudiantes de 140 logements ‘.  Il s’agit d’une présentation mensongère puisque la Zac PLM ne créée aucun logement social et se contente de remplacer les logements sociaux détruits.

Le projet  de la Zac PLM a prévu le remplacement des logements sociaux  des années après la destruction de l’immeuble du 38 Lépine. Il avait été présenté aux habitants du 38 que l’immeuble social reconstruit serait le résultat d’une opération tiroir. Encore une fois, il n’y a aucune explication technique et de tableau comparant avantages et inconvénients, qui justifie l’abandon de la promesse faite aux habitants de réaliser une opération tiroir.  Nous tenons à la disposition le DVD de la réunion publique à la disposition du commissaire-enquêteur et du préfet.  Il n’est absolument pas sérieux de prétendre qu’il est techniquement difficile de réaliser une opération tiroir, en raison de l’immeuble R+9. Nous signalons que cet immeuble était nécessairement présent lors de la proposition de l’opération tiroir. Nous rappelons que les moyens techniques existent bien pour démolir un immeuble de 9 étages dans un environnement urbain.

De fait, la destruction  programmée du grand immeuble induit un déficit de logements sociaux dans le quartier Nord. Ces logements sont paradoxalement toujours comptabilisés  pour établir le % des logements sociaux de la ville. Il existe une cohérence à libérer l’espace occupé actuellement par le stationnement de surface au 38 Rue Lépine. Récupérer cet espace ne nécessite pas de démolir l’immeuble du 38 Lépine. L’espace libéré par l’ancienne surface commerciale Mondial Moquette permet largement de créer des stationnements de sous sols. L’argument technique de l’impossibilité de créer des parkings de sous sol dans un environnement  urbain dense n’est pas recevable,  puisque le parking du centre ville est un exemple de construction de stationnement en sous sol réalisé dans un environnement encore plus dense et contraignant.

La mairie affirme que tous les urbanistes qu’elle a consultés recommandaient  la démolition du grand immeuble du 38 Lépine. Nous  rappelons que seul le projet choisi par la mairie a été présenté aux habitants. Nous n’avons pas eu accès aux autres propositions.  De plus, nous ne connaissons pas le cahier des charges qui a été fourni lors de la consultation.

Compte tenu du montant de la somme d’argent public en jeu, et ce  dans un contexte économique et social. La nécessité de réaliser des économies d’argent public est présentée comme une urgence  absolument nécessaire.  Nous demandons que soient communiqués au public les documents complets techniques explicitant l’obsolescence de l’immeuble du 38 Lépine.  Nous demandons également un devis comparatif détaillé comparant destruction/ reconstruction versus rénovation. Les critères d’appréciation d’un projet n’ont pas à être réservés au service technique de l’urbanisme. Ils doivent être mis à la disposition de tous, d’autant que les habitants comptent dans leur rang des professionnels.

L’analyse conduisant à la prise de décision ne doit pas être réservée à quelques personnes. Les décideurs sont redevables et comptables de l’usage qui est fait de l’argent public. La destruction de l’immeuble du 38 Lépine n’est pas essentielle au projet de la Zac PLM.

VIII. Nous contestons les avantages environnementaux affichés et l’attention portée aux nuisances :

Nous dénonçons le caractère non engageant de toutes les propositions de l’aménageur. Ainsi, page 28 de l’enquête préalable à la déclaration d’enquête publique : ’ l’aménageur souhaite valoriser les énergies renouvelables locales comme l’énergie solaire. L’intégration architecturale des panneaux solaires  fait l’objet d’une attention particulière de la part de l’aménageur. Une solution géothermale est également à l’étude par l’aménageur’. Nous faisons remarquer que l’aménageur pourra décider lui même, en fonction de critères qui ne sont pas définis le choix des énergies renouvelables et leur apport dans les dépenses totales d’énergie.

Le dossier ne fait qu’évoquer des possibilités (géothermie, qualité des revêtements)-. On nous répondra que c’est un projet évolutif alors que nous en sommes aux derniers actes permettant d’obtenir des engagement des l’aménageur. On ne peut pas se contenter de promesses vagues. Derrière des études pseudo scientifiques qui donnent quantité de chiffres, en retour, l’aménageur ne s’impose rien comme obligations. Si on a beaucoup d’informations sur la situation actuelle et sur les instruments de mesure utilisées il y a un grand flou sur les engagements voire des manques certains : or seuls les écrits engagent.

Plus loin, ‘l’aménageur prévoit la mise en place d’une gestion alternative des eaux pluviales au moyen d’un bassin de rétention’ et page 29 ‘ dans le cas où le bassin de rétention est à ciel ouvert, la ville de Bois-Colombes devra mettre en place les mesures nécessaires afin d’assurer la sécurité des habitants du quartier’. Nous dénonçons le fait que l’aménageur présente un bassin à ciel ouvert comme une potentialité et non pas une certitude : en effet, le bassin de rétention est systématiquement présenté à ciel ouvert dans les dossiers d’impact. De plus, aussi bien l’aménageur que la municipalité se servent de ce simple bassin de rétention dans son iconographie de communication  du projet de la Zac PLM. Ce bassin devient un véritable canal à la manière de Venise. Nous dénonçons donc ce lyrisme contraire à la rigueur qu’on attend d’un dossier de présentation et nous exigeons des engagements fermes de la municipalité pour assurer la sécurité du bassin de rétention de jour et de nuit, et ce chaque jour de l’année.  Nous voulons connaître également savoir comment la municipalité va gérer les problèmes d’odeur inhérents à toute eau stagnante. Nous n’imaginons pas l’emploi de produits chimiques au sein d’un quartier décrit comme à la pointe de l’écologie. Il nous faudra un engagement ferme et définitif sur les moyens écologiques d’entretien du dit bassin.

Les chantiers seront quasi permanents pendant 10 ans et vont induire d’importantes nuisances sonores,  visuelles. Si dans les deux étapes d’impact, il y a un long chapitre sur les réductions des nuisances de chantier, nous avons constaté qu’elles n’ont pas été respectées lors des: en particulier,  il y a eu une quantité de poussières, en raison de l’impossibilité d’avoir accès l’eau. Il est à noter que de l’école Gramme  et la crèche l’Envolée sont à proximité immédiate des futurs chantiers. Ils seront directement et durablement affectés par les travaux (Phase 1, phase 4 et réaménagement de la rue Gramme).

Lettre au commissaire-enquêteur: partie 3

L’association conteste formellement que le projet actuel de la Zac PLM soit le résultat d’une concertation avec les habitants. Elle conteste également  que l’augmentation excessive des voies  du projet actuel de la Zac PLM soit d’intérêt public.

V. Nous contestons que le projet actuel de la Zac PLM soit le résultat d’une concertation avec les habitants :

A titre liminaire, nous dénonçons le sens très étroit que la municipalité donne au mot ‘concertation’.

Nous signalons qu’il existe une charte de la concertation existe depuis 1996 dans le cadre de l’aménagement du territoire afin d’aider une mairie à organiser une concertation.

Nous rappelons que  la charte propose 9 règles de bonne pratique. Ces règles font appel au bon sens, avec pour objectif la mise au point d’un projet qui corresponde le mieux aux attentes des habitants déjà présents sur le territoire.

Or la prétendue concertation organisée par la municipalité de Bois-Colombes n’a respecté pas cette charte, notamment la règle 1 ‘LA CONCERTATION COMMENCE A L’AMONT DU PROJET La règle 2 « LA CONCERTATION EST AUSSI LARGE QUE POSSIBLE ; La règle 4 « LA CONCERTATION EXIGE LA TRANSPARENCE » ; La règle 5 « LA CONCERTATION FAVORISE LA PARTICIPATION »; la règle 7 « LA CONCERTATION NECESSITE SOUVENT LA PRESENCE D’UN GARANT » ; la règle 9 “LA CONCERTATION FAIT L’OBJET DE BILANS ».

Nous dénonçons formellement que la communication municipale ne s’est donnée que l’apparence d’une information.

Nous n’avons pas été mis au courant des différents projets. Une seule des 3 propositions présentées par les 3 cabinets concourant en 2008 nous a été présentée : celle retenue par la mairie. Nous regrettons le manque de transparence et le manque de considération pour la population, à mettre en regard avec la démarche de transparence adoptée actuellement par  la municipalité de Meudon-la-Fôret, pour  l’écoquartier de la pointe de Trivaux, et dans le passé, par la commune du Blanc Mesnil par exemple.
La mairie a choisi l’architecte urbaniste puis l’aménageur sans expliciter son choix. L’architecte urbaniste n’est jamais venu expliquer et argumenter son projet auprès des habitants.

Pendant toute la phase d’élaboration et de concertation du PLU, aucune information ne permettait de comprendre que soit envisagé un projet d’une telle ampleur et avec de telles conséquences humaines.

Nous en donnons pour preuve que les habitants, y compris des futurs expropriés, ont du respecter la campagne de ravalement de la mairie, que des permis de construire ont été accordés, que des acquisitions de logements se sont conclues, logements qui, moins de 3 ans plus tard, seront inclus dans le périmètre de la Zac PLM.

L’information diffusée alors a constitué en une communication rassurante et consensuelle qui parlait de ‘préservation du tissu pavillonnaire ‘, de  REHABILITATION ou remplacement de l’habitat vétuste ou insalubre, protéger le tissu pavillonnaire.

Nous dénonçons le procédé de dissimulation de la seule information qui permettait de soupçonner le projet  et qui indiquait un périmètre depuis inchangé de ce qui allait être la futur Zac PLM.

Nous sommes choqués par le manque de sincérité et le manque d’effort pour rendre lisible le projet : en effet, il fallait maitriser le langage urbanistique pour deviner que cela  préfigurait une Zac.

Nous tenons à votre disposition des témoignages d’habitants du quartier Nord de la ville qui ont assisté alors aux réunions publiques tenues dans le cadre de la procédure d’élaboration et de présentation du PLU.

Nous dénonçons le fait que  le mot Zac ait été prononcé la première fois (à destination du grand public tout au moins) lors du conseil municipal du 5 juin 2007, quand la délibération annonçant le démarrage de la procédure de Zac a immédiatement suivi la délibération adoptant le PLU.

Nous rappelons avec force que les habitants ne disposent que de d’informations très vagues avec la même communications rassurante que celle employée pour les panneaux du PLU, pendant les 6 premiers mois de la concertation tant sur le site que sur les panneaux de présentation.

Nous disons avec force que le déficit d’information est manifeste, avec une seule et unique réunion d’information dédiée à la Zac PLM celle du 29 Janvier 2008.  Lors de cette réunion publique, La municipalité est passée du crayonné qui tenait lieu jusqu’à présent de plan de présentation à un projet complet pratiquement figé depuis.

De très nombreuses questions, majeures  sont restées sans réponse. Nous tenons à signaler l’ambigüité d’une situation dans laquelle un élu candidat tient une telle réunion (quasiment) en pleine  campagne électorale, refuse de répondre à des questions en les qualifiant de politiques (point de vue très discutable au regard des questions posées) et légitime depuis ce projet  par son élection.

Bien que cela ne nous aurait pas semblé devoir tenir lieu d’arguments, le commissaire enquêteur tout comme M. Révillon nous ayant présenté la communication électorale de la majorité municipale comme faisant partie des éléments d’informations mis à la disposition du public, nous sommes obligés d’aborder cette question. Nous constatons le caractère extrêmement consensuel et absolument non détaillé des documents diffusés lors de la campagne électorale de M. Révillon.  Qui ne pourrait souscrire à un projet résumé à ‘nous allons rénover et valoriser le quartier nord’, sans plus de détail ?

Notons que par ‘ pudeur’, le mot Zac n’est jamais employé et que les tennis (depuis abandonnés) sont LE projet fort du quartier nord et sont mentionnés plusieurs fois dans la brochure du programme électoral de M. Révillon.

Nous n’avons pas eu accès à l’information suffisamment tôt pour pouvoir en prendre connaissance.  Il y a eu une seule réunion d’information annoncée moins de 4 jours avant avec 20 minutes de présentation sur écran pour passer d’un crayonné grossier à un projet fini. Comment ,dans un temps aussi court, le comprendre surtout que s’ajoute à cela l’effet de surprise d’un projet inattendu compte tenu du peu d’éléments dont nous disposions jusqu’à présent ?

Nous rappelons que moins de 1 % du corps électoral était présent lors de la réunion de présentation en Janvier 2008  et a eu accès aux quelques informations encore très parcellaires fournies ce soir là. A charge pour eux de les diffuser au reste de la population ?

Nous signalons enfin que les représentations  du projet évolué n’ont été mises sur le site qu’à la mi mai 2008, en même temps que les 2 panneaux supplémentaires. C’est donc bien après le ‘verdict des urnes’  et les électeurs n’ont donc disposé que des informations fournies par les 4 premiers panneaux  durant la campagne électorale.

 Nous précisons que suite à la réunion de présentation, pendant encore plusieurs mois, les  panneaux en mairie et le site de la mairie ne présentent rien d’autre que les mêmes crayonnés antérieurs. Il n y’ a pas intégration des informations entendues lors de la réunion. Les 2  panneaux supplémentaires intégrant l’évolution du projet projetée le 29 janvier 2008, ne seront intégrés à la communication (hall de la mairie et site) qu’à la mi-mai.

Nous notons qu’une part importante de la concertation a été ‘confisquée‘ puisque seul les élus et quelques fonctionnaires ont eu accès aux remarques déposées en ligne (qui représentent  + de 75 % des contributions) et ont pu les « traiter «  de leur point de vue. Les contributions n’ont jamais été accessibles au reste de la population, et ce malgré des demandes répétées de diffusion ou de consultation.

La modification du PLU qui permis, selon la mairie, d’acter la ZAC PLM a été complètement escamotée : personne ne pouvait savoir que  le document fondateur de la Zac (étude d’impact) était joint lors de l’enquête sur le PLU. De surcroit,  on ne pouvait pas soupçonner que l’enquête concernait la Zac PLM puisqu’en commission Urbanisme, elle avait été présentée comme une enquête concernant des ajustements mineurs sur la Zac des Bruyères. D’où une participation extrêmement faible de la population.

La mairie considère que cette enquête valide le projet actuel alors qu’il a depuis cette première enquête connu des modifications majeures, avec la suppression des  tennis  et 70 % du nombre de logements privatif en plus.

Les documents essentiels et détaillés concernant la Zac PLM n’ont été mis à la disposition du public, sur le site de la mairie, que 2 ou 3 semaines avant le début de l’actuelle enquête publique. Pour l’anecdote, des riverains se sont déplacés pour demander à consulter les dossiers de la Zac PLM et se sont entendus dire que ces documents n’existaient pas et que les seules informations disponibles étaient celles du site de la mairie (or ces informations étaient très sommaires).

Aucune maquette du projet (qui, pour être compréhensible, doit inclure les bâtiments mitoyens conservés) n’a été présentée au cours de l’enquête publique actuelle alors que l’annonce (promesse) en a été faite lors de la réunion publique annuelle qui s’est tenue le 30 novembre 2001 à l’école Jules Ferry. Nous tenons l’enregistrement de la réunion publique à la disposition du commissaire-enquêteur et du préfet.

En aucun cas, l’espace de vente de l’aménageur ne peut tenir lieu d’espace d’information dans le cadre d’une enquête publique, tout comme les 3 maquettes des 3 premiers programmes immobiliers (maquette à vocation commerciale) ne peut remplacer la maquette complète du projet promise.

Nous sommes très choqués que la dimension humaine n’apparaisse jamais, une négligence qui confine au mépris.  C’est le cœur de tout aménagement urbain et ce n’est même pas évoqué. On peut dénoncer une absence totale d’analyse sociologique du tissu humain. La destruction de 280 logements et l’exclusion de 625 habitants tient en un tiers de page, quand cela devrait irradier tout le dossier d’impact.

VI. Nous contestons  que l’augmentation excessive des voies  du projet actuel de la Zac PLM soit d’intérêt public :

Le quartier Nord de Bois-Colombes est préservé d’une circulation excessive. Les rues y sont petites, voire même carrément toutes petites (avenue Vitel et Le Mignon). Les enfants peuvent tranquillement utiliser leurs trottinettes et leurs vélos pour aller chez leurs camarades. Les riverains se connaissent bien et les fêtes sont nombreuses, annexant souvent la chaussée.

Le quartier nord de Bois-Colombes va se trouver envahi de voitures et de camions, en raison de la multiplication des logements (plus de 1100  en tout) et de la création de nouvelles rues servant de voies de délestage.

Les 1100 logements prévus dans  notre quartier seront accompagnés de plus de 1500 parkings : Ces places de parking ne permettront pas de libérer nos trottoirs des voitures qui les encombrent, car aucun parking public n’est clairement prévu. Ces véhicules ne resteront pas immobiles non plus puisque l’étude de circulation (document de la Zac PLM)  annonce une multiplication par 4 ou 5 du flux résultant des nouveaux logements !

Nous dénonçons le fait que le quartier subira plus de pollution, de bruits, de bouchons et moins de sécurité pour nos déplacements, en particulier pour les enfants.

Le projet de la Zac PLM prévoit la création de rues et l’agrandissement de rue existante. Signalons par ailleurs que l’étude de circulation ne  prend aucunement en compte la circulation de transit passant par ces nouvelles rues.

Le dossier de réalisation de la Zac PLM prévoit un  prolongement de la rue Benamou, en l’élargissant de 40 %, puis de 70 % ; la rue Benamou atteindrait alors une largeur de 14 mètres (pour comparer, l’avenue d’Argenteuil a une largeur de 16 m !).

 Les rues du quartier Nord vont aspirer les véhicules. Pourquoi ? a) Parce que l’espace pour la circulation automobile sera réduit au moins de moitié, au carrefour des Quatre Routes, ainsi qu’Avenue d’Argenteuil , avec la suppression de 2 voies, incitant les véhicules transitant par l’avenue Argent Sarre à emprunter des itinéraires de »délestage », ce que sera précisément la nouvelle voie. Ainsi les rues Hoche, Gramme, et même la rue Abbé Glatz seront utilisées pour éviter le carrefour des Quatre Routes et nul doute que les GPS identifieront très rapidement ce moyen d’éviter les bouchons. Ces trajets débouchent tous dans   la rue Benamou  prolongée. De  même, les rues Marcel Binet et Claude  Mivière permettront aux véhicules en provenance de l’Avenue d’Argenteuil d’éviter les 4 routes et agent Sarre. La suppression de stationnements de surface aidera à fluidifier la circulation. b) Parce que le parcours du T1 préconisé par Mr Révillon pourrait entrainer encore un flux supplémentaire de voitures. En effet, les véhicules venant de Nanterre ou de la gare de Colombes et empruntant la rue de l’agent Sarre arriveront devant un sens interdit au carrefour des écoles et seront alors obligés de passer par le quartier Nord de Bois-Colombes.  L’élargissement de la rue Benamou est précisément très adapté à cet afflux de circulation supplémentaire.

Le  quartier n’étant sillonné essentiellement que par des rues à sens unique, les voitures passeront forcément par des voies aujourd’hui utilisées essentiellement par les riverains et souvent à pied, et beaucoup pratiquement sans trottoirs… d’où une aggravation des dangers pour les enfants et les piétons.

Le périmètre de la Zac PLM n’est pas étanche aux quartiers voisins. Toutes les études du dossier ne prennent jamais en compte les évolutions en cours du quartier (les programmes immobiliers, modification des voieries).

 

Lettre au commissaire-enquêteur: partie 2

Notre contribution a également porté sur les espaces verts et sur les équipements publics destinés aux enfants. Nous contestons que le projet de la Zac PLM soit d’intérêt public en ce qui concerne les espaces verts.  Nous contestons  l’argument d’intérêt public de l’actuel projet Zac PLM, pour ce qui est de la question de l’accueil des enfants.

III. Nous contestons que le projet de la Zac PLM soit d’intérêt public en ce qui concerne les espaces verts  pour les raisons suivantes:

 La vente de plus de la moitié du square Pompidou et de la totalité du square le Mignon  aboutit à une perte d’espaces verts publics.

 L’îlot le Mignon perd ses espaces verts. Supprimer des espaces verts de proximité est une perte de qualité de vie et de service car devoir effectuer des déplacements pour accéder à un espace vert conduit les gens à en profiter moins souvent.

Le terme de terrain vague employé par les documents de la Zac  pour le square le Mignon est un terme impropre. Il a été un espace vert public, que la municipalité a choisi de fermer au public.

La ville de Bois-Colombes fait partie des villes qui comptent le moins d’espaces verts par habitant. De surcroit, le nord de la ville est déjà particulièrement mal loti et la réalisation de la Zac  PLM auquel il faut ajouter le programme Smirlian et s’il se réalise  le projet Argenteuil-Bourguignons) accentuera le déficit.

L’abattage de plusieurs dizaines de grands arbres âgés de plusieurs décennies est préjudiciable à l’environnement du quartier, alors que tous les experts en écologie urbaine  jugent prioritaires de les préserver en milieu urbain. Plusieurs végétaux, même d’âge moyen, ne suffisent pas à compenser une telle destruction.

La construction d’immeubles, de routes ou de voies bétonnées, pavées ou goudronnées, augmente considérablement l’imperméabilisation des terrains et donc les risques d’inondation pour les parcelles riveraines.  Nous ne trouvons pas dans les études des éléments tangibles qui garantissent que les propriétés restantes ne seraient pas menacées par une augmentation des risques d’inondation.

Il est incohérent de déplacer un square: la seule explication donnée pour justifier ce déplacement est de permettre à une soixantaine de logements d’avoir une vue sur le parc. Cette vue sera soustraite à un nombre équivalent de logements existants.

Le coût du déplacement du square Pompidou sera supporté par la collectivité puisque les expropriations situées sur l’emprise du futur square seront à la charge de la municipalité.

 Nous contestons la mise en valeur dans le dossier de l’enquête préalable les voies de circulation douce. La voie piétonne, le long du futur parc, d’une longueur de 160 mètres, se finit en cul-de-sac puisqu’elle débouchera sur une voie de circulation et de transit. Cette voie piétonne ne fait pas partie d’un plan de liaisons douces. Elle ne fait que relier deux rues.

Nous contestons la présentation du parc Pompidou, non conforme à la réalité. On présente un parc d’un seul tenant ce qui ne sera que deux squares se faisant face et séparés par une rue. Les deux squares seront entourés de grilles, qui sont escamotées dans les documents présentant le projet de la Zac PLM, en particulier dans le journal de Bois-Colombes ou dans les affiches et plaquettes de présentation de l’aménageur.

Nous dénonçons l’escamotage des grilles entourant le parc, ce qui entretient l’illusion d’un parc accessible en permanence, comme peuvent l’être certains parcs urbains.

Nous dénonçons la communication volontairement trompeuse installée dans le hall de la mairie et sur le site Internet, qui a choisi de ne présenter que des plans.  Les toits végétalisés induisent en erreur sur  la superficie d’espaces verts publics et privatifs réellement crées: ces toits végétalisés, (seront ils maintenus lorsque les copropriétés connaitront le coût de leur entretien?) ne sont pas des lieux accessibles au public.

Nous dénonçons le déplacement d’un espace vert. On  a choisi de déplacer le futur parc  uniquement pour valoriser le programme immobilier. Le futur parc sera ceinturé sur 3 faces (et bientôt peut-être 4?) par de futurs immeubles: Cela apparait nettement dans l’étude d’impact, au paragraphe ‘Principes d’aménagement’ il est clairement précisé que la motivation est  ‘augmenter la présence du parc Pompidou en cœur d’îlot et  EN FAIRE PROFITER AU MAXIMUM LES NOUVELLES CONSTRUCTIONS’.

De fait, on soustrait le square aux actuels habitants pour le transférer aux nouveaux logements.

 Nous contestons l’emploi a posteriori de l’expression ‘écoquartier’, employé uniquement à partir de l’été 2011 avec les panneaux marketing de l’aménageur et ensuite dans le dossier préalable à la déclaration de l’enquête publique. L’emploi de l’expression écoquartier induit en erreur car elle donne l’illusion que le futur aménagement de la Zac PLM souscrit aux critères de la charte de l’écoquartier, proposé par le ministère de la ville.

Nous demandons que soit publié un démenti de la part de la municipalité et que l’abandon de l’expression écoquartier soit expliquée dans le journal de Bois-Colombes.
Nous rappelons que pour ce qui est des critères environnementaux, nous sommes face à une application quasi à minima des règles imposées par le grenelle de l’environnement pour tout Permis de construire déposé à partir de 2013. Nous sommes très loin des écoquartiers dont on peut très facilement trouver des exemples, notamment en milieu urbain (Zac de la Bonne Grenoble ZAC de la Courroye à Rennes, quartier Andromède à Toulouse).

Nous déplorons l’opposition farouche quasi obsessionnelle manifestée par la mairie vis-à-vis de la densification verticale. A une densification verticale , on substitue une densification horizontale dévoreuse d’espace foncier ce qui est en contradiction avec les recommandations tant du grenelle de l’environnement que du SDRIF.

Cette approche confine ici à l’absurde car elle cause des dommages irrémédiables par la perte d’espaces verts publics.  Il faut ainsi constater que le lot E (qui détruit 3 575 m2 d’espaces verts publics et les immeubles de fond de parcelle construits sur le terrain Le Mignon)  représente à peu près 15% de la SHON logement totale construite.

Nous remarquons qu’y renoncer permettrait d’augmenter de 35 % le parc Pompidou et de donner un grand espace de jeux au centre de loisirs.   Une partie de cet espace pourrait même être même aménagé pour devenir un square de proximité pour les immeubles construits aux alentours, aux heures de fermetures des centres de loisirs.   Cette solution aurait l’avantage d’alléger la densification du quartier nord.  Les m2 de logements pourraient être récupérer un peu partout sur les futurs programmes de la ville y compris en partie sur la ZAC PLM  et à l’extrémité du programme Smirlian dont l’aménageur est également Bouygues.

Nous faisons remarquer qu’en jouant ponctuellement avec la densité verticale pour quelques immeubles, on pourrait récupérer tout ou partie de la SHON de  logements ‘perdus’. Cette solution a l’avantage de ne pas affecter l’équilibre financier de la ZAC PLM et le très grand avantage d’augmenter sensiblement  la surface d’espaces verts publics si nécessaires dans une ville dans laquelle plus de 80% des ménages habitera en appartements.

 IV. Nous contestons  l’argument d’intérêt public de l’actuel projet Zac PLM, pour ce qui est de la question de l’accueil des enfants.

Nous regrettons que les 7 classes et 40 berceaux de la crèche pris en charge par l’aménageur ne sont créées que pour couvrir que les besoins générés par son programme immobilier. Ils ne sont pas destinés aux actuels enfants de la commune.

L’étude derrière laquelle la mairie se retranche pour valider l’estimation du nombre d’enfants des nouveaux logements a été réalisée après le traité de concession.

L’école St Exupéry, actuellement école primaire, sera transformée en groupe scolaire regroupant classes maternelles et primaires. 10 classes nouvelles seront créées : l’une d’entre elle est destinée à accueillir les enfants d’une classe supprimée à l’école Jules Ferry.  7 classes correspondent à la Zac PLM. N’oublions pas que 3 programmes immobiliers vont directement impacter les écoles du quartier Nord : la Zac PLM (1100 à 1200 logements dont 140 logements étudiants pour 240 détruits soit un solde de 750 logements « familiaux »), le programme Smirlian (80 logements) et l’opération de réaménagement Argenteuil-Bourguignon (120 logements).

Il ne s’agit pas d’une création de centre de loisirs mais d’un déplacement du centre aéré Abbé Glatz, qui s’accompagne d’une très forte diminution des espaces de jeux extérieurs.

Aucune étude sur la cohabitation entre les centres de loisirs au rez-de-chaussée et les logements aux étages n’est fournie dans les dossiers.  Cette cohabitation conduit souvent à des restrictions des jeux autorisés dans les espaces extérieurs et des horaires  d’utilisation.

On pouvait utiliser l’espace de l’actuel centre de loisirs Abbé Glatz en construisant enfin de locaux dignes et adaptés et  en conservant l’espace extérieur actuel. On sait que les enfants ont besoin de bouger beaucoup : c’est d’ailleurs un élément très important de lutte contre l’obésité.

Nous contestons le choix de la municipalité qui trouve normal de détruire un grand nombre de logements du quartier Nord pour installer en rez-de-chaussée d’immeuble des centres de loisirs.

Nous notons que quand la municipalité crée ou rénove un équipement public dans le centre ou le sud de la ville, elle passe par un investissement ferme, sans contrepartie. Pour bénéficier d’équipements publics, le quartier Nord,  en contrepartie, doit à chaque fois subir des  pertes d’espaces publics, des expropriations et des constructions importantes de logements privés conditionnent l’obtention d’équipement.

Compte tenu des nombreux programmes immobiliers en cours ou en projection, la population augmentera de près de 5000 habitants  (avec près de 2300 logements) à l’horizon 2020. Les projections des effectifs des écoles n’ont pas retenu ces chiffres réels puisque la mairie parle de 30 0000 habitants et alors qu’il s’agit en réalité de 33 000 habitants à l’horizon 2020.  Nous sommes très inquiets de ces chiffres inexacts.

 La municipalité a fait calculer de façon statistique le nombre d’enfants quittant la ZAC PLM.  L’étude d’impact a comptabilisé que 66 enfants étaient supposés quitter le quartier Nord.  Nous contestons ce mode de calcul: en effet,  l’étude a été réalisée postérieurement à l’étude des besoins scolaires. Il n’est pas sérieux scientifiquement de fixer définitivement le nombre de classes à créer, avant même d’avoir réalisé l’étude des besoins scolaires.  Entre les deux études d’impact, malgré un quasi doublement des logements créés, le nombre de classes nécessaires n’a pas changé. Ceci a été obtenu grâce à une très forte réévaluation des enfants quittant le quartier du fait des destructions des logements. Ce chiffre a été obtenu par projection statistique, au lieu de réaliser un comptage exact, au moyen des adresses des parents d’élève dont la mairie dispose. Or la population des logements détruits est très majoritairement installée de longue date et donc avec peu d’enfants scolarisés en maternelle et primaire.

La moitié des logements concernés par la Zac PLM, a été déjà vidée, en particulier l’immeuble HLM du 38  Lépine (114 logements).  L’association a rencontré les familles et il reste actuellement moins d’une quinzaine d’enfants.

 Nous regrettons très fortement qu’aucun document de prenne en compte l’arrivée des collégiens ou des lycéens qui accompagneront la très forte augmentation des habitants du quartier Nord (+ 20%).

Lettre au commissaire-enquêteur: partie 1

Le quartier Nord de Bois-Colombes s’est fortement mobilisé à l’occasion de l’enquête publique sur le projet de la zac Nord : lettres, rencontres avec le commissaire-enquêteur, commentaires inscrits dans les registres, pétition signée par plus de 400 habitants.  Cette remarquable réaction prouve à la mairie que le projet actuel de la Zac n’est pas accepté par les habitants. Nous attendons une réécriture du projet qui se fasse avec nous !!

L’association ADN-BC a déposé une lettre  à l’intention du commissaire-enquêteur. Compte tenu de sa longueur, nous la mettrons en ligne sur plusieurs jours.
Voici les deux premiers paragraphes.

I. Nous contestons les intérêts sociaux de la création de la Zac PLM :

II. Nous contestons que les dépenses  des fonds  publics servent l’intérêt public :

I. Nous contestons les intérêts sociaux de la création de la Zac PLM :

Le dossier préalable à la déclaration de l’enquête préalable de la Zac PLM détaille page 28 et 29 les avantages sociaux. En réalité, il présente uniquement et vaguement les avantages d’un écoquartier (qui ne répond pas du tout à la charte des écoquartiers).

Nous soulignons et regrettons que la dimension humaine ne soit jamais présentée : en effet, 240 familles seront à terme obligées de quitter leurs logements, de vendre leurs biens de gré ou de force. Un projet d’aménagement urbain doit avoir comme mission d’intérêt public de préserver les habitants du quartier, bien avant de s’intéresser aux conséquences environnementales. Nous tenons à voir évaluées les conséquences humaines de ce projet. Le dossier préalable à la déclaration d’enquête publique présente uniquement page 40 un paragraphe intitulé ‘Mesures pour limiter les expropriations et évictions’. Il est à souligner et à regretter que ce paragraphe ne donne pas l’ampleur des logements à détruire. Il est également à noter que «  les négociations sont en cours avec certains propriétaires mais elles n’aboutissent pas’. Est ce parce que les prix proposés par l’aménageur sont inférieurs au prix du marché de l’immobilier local ? Ou est ce parce que les propriétaires n’ont aucune envie d’être chassés de leur ville ?

 Nous contestons que les dépenses  des fonds publics servent l’intérêt public :

 Nous contestons le fait que les conditions d’acquisition des terrains municipaux proposés à l’aménageur soient  favorables à la ville, comme l’affirme la communication municipale.

Nous nous étonnons que l’évaluation des fonciers Pompidou et Le mignon se soit faite à un prix très inférieur au marché. Le prix du m2 foncier n’est jamais inférieur à 2000 /m2, comme par exemple le 1 rue Chefson (2920 €/m2). Considérer que les équipements publics réalisés par l’aménageur (220€ par m2 SHON construit) compensent  la sous-évaluation de ce foncier est faux et revient à dire que c’est la commune qui finance les équipements publics et non l’aménageur, comme il est affirmé dans le traité de concession et le dossier de réalisation.

 Nous dénonçons le montage financier qui est préjudiciable à la ville et favorable à l’aménageur. La  mairie ne peut vendre des parcelles à un prix inférieur à celui auquel elle les a acquises. Or la délibération du conseil municipal du 5 juillet 2010 révèle un montage financier très avantageux pour Bouygues.

La mairie décide de vendre les terrains en bloc. L’évaluation des Domaines pour l’ensemble des parcelles est de 9 975 000€. La mairie décide de vendre à Bouygues l’ensemble des biens communaux pour 7 762 842€ car elle a décidé d’accorder une remise à Bouygues Immobilier  pour le portage foncier des terrains. Le montant de la remise accordée à Bouygues : 2 212 218€.

Il est prévu dans le traité de concession que Bouygues paiera l’ensemble des terrains une fois que le Permis de Construire du terrain Le Mignon sera définitif, purgé de ses derniers recours. Bouygues a commencé en septembre la commercialisation des 3 premiers programmes et annonce un début de construction pour le début 2012. En France, on ne peut pas construire sur un terrain dont on n’est pas propriétaire. Il n’y aura donc pas de portage foncier pour les programmes Vert Vitalité, Vert Nature et Vert Harmonie. Le portage concerne uniquement les terrains communaux sur lesquels seront construits les phases 2 à 4.

Le prix payé par la municipalité pour les terrains concernés par les phases 2 à 4  est de 2 729 273€, à comparer avec le prix de la remise, 2 212 218€.  Bouygues paie donc seulement 517 000€ des terrains que les habitants de la ville de Bois-Colombes ont payés 2 729 273€.

Le montage financier très avantageux pour Bouygues est contradictoire avec la lettre du maire du 5 juillet 2011, qui précise : ‘Il est important de souligner que cette opération n’est pas subventionnée par la commune  et que c’est l’aménageur, Bouygues, qui prendra à sa charge la totalité des coûts et des risques de cette opération d’aménagement ‘.

Considérer que cette remise compenserait le portage foncier des acquisition que Bouygues devra faire n’est pas recevable : dans cette opération, l’aménagement est intimement lié à la promotion immobilière et cette opération s’inscrivant dans la durée, c’est un moyen pour l’aménageur de garantir un volume d’activité à la promotion immobilière.

Nous avons le sentiment que tout au long de l’élaboration du projet actuel de la Zac,  les intérêts de l’aménageur ont primé sur ceux de la collectivité !

Nous contestons également le coût de reconstitution des espaces verts A la date de signature du traité de concession, la mairie avait déjà dépensé 3 725 000 € pour l’achat de parcelles permettant de reconstituer 3 011m2 des 3785 m2 rasés pour construire le lot E. La seule  reconstitution de ces 3 785 m2  peut être estimée potentiellement à 4 682 540 €. C’est le double de la valorisation retenue pour la part du square Pompidou vendu à l’aménageur.

Aujourd’hui nous en sommes à 4 754 000 € d’acquisitions pour le futur parc avec 4 267m2 de foncier sur les 6 700 m2 nécessaires, à mettre en regard du prix de cession des 10 500 m2 d’espaces verts à Bouygues. Nous tenons les éléments de calcul à la disposition du commissaire-enquêteur et du préfet.

Nous pouvons remarquer compte tenu des prix de vente pratiqué pour les programmes en prévente (Vert Vitalité, Vert Harmonie et Vert  Nature sur les squares Pompidou et le Mignon)  qu’en prenant en compte tous les postes de dépenses, il reste 40 % pour les frais de commercialisation et la marge de Bouygues Immobilier.

Nous contestons que l’offre immobilière permette à de nombreux ménages d’acquérir un bien.

L’enquête préalable à la déclaration d’enquête publique précise page 27-28 ‘ le projet va permettre à un nombre important de ménages de poursuivre leur parcours résidentiel en leur offrant la possibilité d’accéder à la propriété’. Nous contestons ce point de vue pour deux raisons. En premier lieu,  Il ne sera pas possible pour la majorité des propriétaires concernés par l’enquêter parcellaire de devenir propriétaires d’un logement sur la Zac PLM. En conséquence, leur parcours résidentiel s’arrêtera à Bois-Colombes car les propositions basses d’achat de leurs biens ne leur permettra pas non plus de racheter dans a ville ou dans les villes avoisinantes. En second lieu, les prix de vente au m2 des futurs logements de la Zac PLM sont élevés et ne seront accessibles qu’à une frange de la population, qui elle a le choix de venir s’implanter où elle le désire.

Nous contestons que les prix d’acquisition proposés par la mairie soient en adéquation avec les prix du marché : de fait, les propriétaires ont des propositions systématiquement en dessous de la valeur de leur bien. Nous vous proposons plusieurs exemples non nominatifs pour des raisons de respect de la vie privée mais nous tenons ces exemples à la disposition du commissaire-enquêteur et du préfet. D’autres exemples pouvant être fournis

Exemple 1 : septembre 2008. Estimation des domaines : 476 000€. Proposition de la mairie  : 400 000€. Prix définitif de vente  :440 000€

 Exemple 2 : juillet 2008. Prix de vente proposé : 115 000€. Proposition de la mairie :85 000€. Prix définitif de vente      –   85 000€

Exemple 3 : février 2010. Estimation des domaines : 478 000 €. Proposition de la mairie : 430 000 €. Prix définitif de vente : 450 000 €

Nous trouvons également regrettable la démarche de la mairie, qui  profite d’un effet d’aubaine (décès, licenciement, divorce) pour être particulièrement exigeante lors des négociations de prix. Il y a dissymétrie dans le rapport de négociation  et la mairie est en position de force.  La mairie a le temps pour elle, ce qui n’est pas le cas des propriétaires obligés de vendre suite à un accident de la vie.

 Il est précisé page 27 que «  l’aménageur fait preuve d’une diligence importante concernant l’acquisition des biens en adéquation avec le marché immobilier local ».   Nous contestons formellement que tel soit le cas puisque nous savons que les prix proposés par Bouygues sont nettement inférieurs au prix du marché local. Nous tenons des exemples de propositions à votre disposition.

 Nous dénonçons avec la plus grande fermeté les pressions permanentes exercées par l’aménageur pour contraindre les propriétaires à vendre. Ainsi, il a été « conseillé «  par le représentant de Bouygues à des propriétaires de vendre avant décembre 2011, afin d’éviter une taxe sur les plus-values.

Nous dénonçons l’emploi de méthodes illégales qui visent à pénétrer dans des logements, sous des prétextes fallacieux.  Des experts mandatés par l’aménageur se sont déplacés chez des particuliers pour mesurer la taille des appartements.

 Nous dénonçons le fait qu’un propriétaire ait été contacté par un notaire appelant pour une date de compromis de vente, mandaté par Bouygues, alors que le propriétaire avait clairement refusé la proposition jugée ridiculement basse de l’aménageur.

Nous dénonçons le fait que l’aménageur ait appelé directement sur la ligne téléphonique mobile de propriétaires alors que ceux ci n’avaient pas donné leurs  les coordonnées du téléphone mobile.

Nous dénonçons le fait que les représentants de Bouygues harcèlent véritablement propriétaires et locataires. La liste des manquements de l’aménageur à un code de bonne conduite est longue et  nous exigeons que l’aménageur cesse ses agissements et que la mairie donne des assurances écrites pour appuyer notre demande de bonne conduite.

Il est précisé page 27 du dossier préalable à la déclaration de l’enquête préalable de la Zac PLM que ‘ conformément au traité de concession, l’aménageur doit proposer des solutions de relogement ou de départ en étroite concertation avec la Ville’. Nous exigeons de la part de l’aménageur que soit mise en place une cellule de relogement qui ne soit pas réduite à un interlocuteur dont les conditions de fonctionnement seront équitables et transparentes et que les personnes concernées puissent se faire assister par toute personne de leur choix lors de ses rencontres.

Prix de vente incompréhensibles : suite

Notre premier article partait du principe que la mairie ne peut vendre des parcelles à un prix inférieur à celui auquel elle les a acquises.

Or la délibération du conseil municipal du 5 juillet 2010 révèle un montage financier très avantageux pour Bouygues.

La mairie décide de vendre les terrains en bloc. L’évaluation des Domaines pour l’ensemble des parcelles est de 9 975 000€. La mairie décide de vendre à Bouygues l’ensemble des biens communaux pour 7 762 842€ car elle a décidé d’accorder une remise à Bouygues Immobilier  pour le portage foncier* des terrains.

Montant de la ristourne accordée à Bouygues : 2 212 218€.

Il est prévu dans le traité de concession que Bouygues paiera l’ensemble des terrains une fois que le Permis de Construire du terrain Le Mignon sera définitif**.

Bouygues a commencé en septembre la commercialisation des 3 premiers programmes et annonce un début de construction pour le début 2012.

En France, on ne peut pas construire sur un terrain dont on n’est pas propriétaire. Il n’y aura donc pas de portage foncier pour les programmes Vert Vitalité, Vert Nature et Vert Harmonie. Le portage concerne uniquement les terrains communaux sur lesquels seront construits les phases 2 à 4.

Le prix payé par la municipalité pour les terrains concernés par les phases 2 à 4  est de 2 729 273€, à comparer avec le prix de la remise, 2 212 218€.

Bouygues paie donc seulement 517 000€ des terrains que les habitants de la ville de Bois-Colombes ont payés 2 729 273€.

Le montage financier très avantageux pour Bouygues nous semble contradictoire avec la lettre du maire du 5 juillet 2011 qui précise :

« Il est important de souligner que cette opération n’est pas subventionnée par la commune  et que c’est l’aménageur, Bouygues, qui prendra à sa charge la totalité des coûts et des risques de cette opération d’aménagement ».

Décidément,  nous avons le sentiment que tout au long de l’élaboration du projet actuel de la Zac,  les intérêts de l’aménageur ont primé sur ceux de la collectivité !

 *On appelle « portage foncier » le fait d’acquérir et/ou de conserver la propriété d’un terrain dont on n’a pas l’usage immédiat, ce qui génère des frais financiers ; par exemple les intérêts du prêt contracté pour acheter un terrain.

** Le permis de construire devient définitif une fois les recours éventuels purgés.