Lettre au commissaire-enquêteur: partie 4

L’association conteste que  le projet actuel de la Zac PLM respecte le bâti de qualité, respecte la vie de quartier et favorise la mixité sociale  Nous contestons les avantages environnementaux affichés et l’attention portée aux nuisances.

VII. Nous contestons que  le projet actuel de la Zac PLM respecte le bâti de qualité, respecte la vie de quartier et favorise la mixité sociale :

Il est écrit dans le dossier de la Zac PLM qu’elle ‘vise à requalifier un territoire manquant de cohérence’. Il est écrit page 27 du dossier préalable à la déclaration d’utilité publique que  ‘le périmètre, dont le découpage est complexe, tien compte de la réalité de l’état des terrains et vise à reconstruire la ville sur elle-même en substituant à un tissu en voie de dégradation un habitat moderne et respectueux de l’environnement’.  Nous contestons l’emploi de vocabulaire peu précis et demandons à comprendre la cohérence des autres quartiers de la ville et la soi-disant non cohérence du quartier Nord.

Il est écrit dans le dossier de la Zac PLM qu’elle a pour  ‘but de protéger et de valoriser le tissu pavillonnaire de qualité.’ Nous refusons cette affirmation car de nombreux pavillons de qualité ont déjà été détruits et d’autres sont menacés. La lecture du dossier d’impact montre en réalité que le bâti identifié comme vétuste est peu nombreux.

Le bâti le long de l’avenue d’Argenteuil est extérieurement en harmonie avec le reste du quartier.  Nous regrettons le parti pris des façades identiques à celles de nombreux autres quartiers et détruisant ainsi le charme de Bois-Colombes. Les façades des immeubles de l’Avenue d’Argenteuil ne sont pas dégradées.

Le projet de la Zac PLM va densifier de façon exagérée le quartier Nord, induisant un déséquilibre dans les conditions de vie et d’accès aux équipements publics de ce quartier. A titre de comparaison, la Zac des Bruyères va créer 1200 logements sur 20 hectares et 1100  à 1200 logements sur 5 hectares pour la  Zac PLM.

Il existe à l’évidence un déséquilibre de traitement entre les quartiers Nord et Bruyères, sans parler du fait que le centre  de Bois-Colombes n’est pas touché par la densification, alors qu’il est au moins aussi proche des transports. Il est important pour le bien-être d’une ville toute entière que la densification, si elle doit avoir lieu, soit repartie de façon équitable.

La surface nette des  logements créés dans la Zac PLM sera à 94 % destinée au logement privé (les logements sociaux n’étant que de la restitution). Nous remarquons donc que des terrains municipaux sont cédés afin de permettre un bénéfice d’un aménageur privé, ce qui ne peut correspondre à la définition de l’intérêt public.

Le dossier d’enquête préalable à l’enquête d’utilité publique précise page 26 « la mixité sociale est également mis en avant dans le sens où la Zac prévoit la réalisation de logements en accession à la propriété en majorité mais également des logements locatifs bénéficiant d’un financement aidé et d’une résidence étudiante bénéficiant d’un financement aidé sur l’îlot Pompidou ».  Nous voulons plus d’informations sur le sens exact de l’expression de mixité sociale au sens de la Zac Nord.

Compte tenu du fait évoqué plus haut que du point de vue de l’habitat en termes de logements sociaux,  il y a une simple restitution (en nombre et surface) de ceux détruits,  la seule création ferme est représentée par les logements étudiants (puisque tout le reste n’est que de l’accession libre).

Nous remarquons et regrettons que la municipalité choisisse de détruire 280 logements et de déloger  625 habitants pour loger 140 étudiants. Ces studettes auraient pu être réalisées sur les parcelles libres existantes.

Nous contestons l’affirmation indiquée dans le dossier  préalable à la déclaration d’enquête publique selon laquelle 25 % des logements créées sont des logements sociaux.

Il n’y a que restitution (en nombre et surface) de ceux détruits.  La seule création ferme concerne les logements étudiants, soit à peine 6% de la SHON.

Compter les studettes étudiantes (20m2 SHON en moyenne) comme autant de logements sociaux est en contradiction avec la convention activité habitat qui indique en page 14 une SHONB moyenne requise de 80 m2 par logement.

Si nous appliquons les principes de la convention, les 140 logements étudiants ici ne représentent que 42 logements, en équivalent surface.

Toujours en appliquant le critère de surface, les 50 600 m2 SHON de logements en accession justifient la construction d’environ 140 logements sociaux (180 environ en nombre) : nous constatons donc un « manque » de 90 logements selon le critère de superficie.

Nous notons qu’au niveau de la ville, les différents projets de logements sociaux en cours ou programmés donnent les chiffres suivants: ceux construits dans le cadre cœur de Bruyère  représente strictement 20% des logements en accessions construits ; la dernière phase de la Zac des Bruyères prévoit 20 % de logements sociaux. S’il se réalise, le projet Argenteuil-Bourguignons va dégager un solde positif de 16 logements sociaux.  Enfin, un programme de 58 logements sociaux est en cours au 2 Capitaine Guynemer mais à quelques unités près, il ne fera que « compenser » l’important programme libre prévu sur le triangle Guynemer Europe préfiguré en page du dossier de présentation de la modification du PLU 2009.

Un programme de logements sociaux est peut-être prévu dans le périmètre Bourguignons Corentin Cloarec mais nous en ignorons le nombre. Il faut savoir qu’il devra compenser les programmes libres déjà actés (les permis de construire sont en effet accordés) : le programme Bourguignons-Cloarec (50 + 20 logements = 70 logements), le programme Smirlian (80 logements), le programme au 1 Charles Chefson (28 logements). Nous obtenons  un total de 180 logements à l’accession, ce qui justifie la construction de 45 logements sociaux. Il  faudrait donc que 120 logements sociaux soient construits dans le périmètre Argenteuil-Cloarec.
Nous demandons à ce que la municipalité prenne un engagement ferme sur le déficit en logements sociaux générés par la Zac PLM.

Démolition de l’immeuble de 114 logements sociaux au 38 rue Armand Lépine. L’immeuble est déclaré obsolète. Aucun document  et étude expliquant le caractère obsolète de cet immeuble n’accompagne l’enquête publique. Le grand immeuble du 38 Lépine a fait l’objet d’une rénovation lourde en 1995. Le grand immeuble du 38 Lépine a été construit en même temps que les 4 petits immeubles à la même adresse (comme l’atteste le permis de construire). Ceux ci ont bénéficié d’une rénovation pour un montant de 2, 203 22 millions € TTC.

L’immeuble est présenté comme un immeuble des années 70, sous entendant une architecture aujourd’hui désavouée.  A nouveau, nous faisons remarquer le peu de sérieux du travail préparatoire qui ne cite même pas la bonne date de construction : le permis de construire a été déposé en 1958.

On peut  noter que les étages 4 à  9 du grand immeuble ont fait l’objet d’un renforcement de structure (pour application de la règle de défense passive). On peut faire remarquer qu’un immeuble quasi identique au quartier Bruyères 2 rue capitaine Guynemer à Bois-Colombes est conservé. La réhabilitation des immeubles  et non pas leur démolition /reconstruction est une tendance lourde. Nous citerons un seul exemple, emblématique, que l’on peut voir sur le site de la préfecture de la région IDF : la rénovation d’une tout de logements sociaux à Paris, pour un montant total de 11, 2 millions € (pour 100 logements).  Il  est symbolique d’une volonté de » réaliser un projet  une architecture contemporaine dans le cadre d’une rénovation lourde ». Il est à signaler que le projet a obtenu le label de bâtiment  à haute performance énergétique.

Le projet de la Zac PLM est justifié notamment par un manque de logements et commence par détruire des logements, amplifiant le manque de logements invoqué pour la justifier. On créer une situation auto réalisatrice ! Ce manque de logement concerne  très largement les logements sociaux ou à prix/loyer modeste,  ce que disent à la fois la fondation abbé Pierre et le SDRIH et on détruit un immeuble  de logements sociaux et des logements modestes pour leur substituer des logements à 5000€/m2, donc réservés aux 10% des ménages les plus aisés. Dans ces conditions, nous considérons qu’invoquer le besoin de logements pour justifier l’utilité publique n’est pas recevable car ces logements ne sont pas adaptés à la population victime du manque de logements.

La hauteur de l’immeuble a été souvent invoquée pour justifier sa démolition.  La hauteur des immeubles prévus pour le remplacer n’est inférieure que de 3 mètres.

La reconstruction se fera en bordure de départementale, sur l’avenue d’Argenteuil,  sur des terrains moins nobles. Nous ne comprenons pas pourquoi si une reconstruction est nécessaire, elle ne s’effectue pas sur le même terrain. Faut il comprendre que le projet de la Zac PLM va privilégier la construction des immeubles en accession privée ? Une bien mauvaise vue de la mixité sociale. Ce choix d’implantation a été choisi pour que les immeubles sociaux  fournissent un écran phonique aux immeubles privés, comme cela a été mis en avant dans l’opération immobilière Argenteuil-Bourguignons (secteur Uapm), projet de la municipalité de Bois-Colombes.

Les démolitions des immeubles et la reconstruction se feront sur fonds publics. Il est normal que la population dispose d’un tableau comparatif listant les avantages et inconvénients des deux possibilités : démolition/reconstruction et ou rénovation.

La rotation du parc HLM ne libère qu’entre 30 et 40 logements sociaux par an à Bois-Colombes, ce qui est très insuffisant au regard des 700 demandes (lu dans le dossier Argenteuil Bourguignons). Le relogement des 114 logements du grand immeuble du 38 Lépine induit un blocage de la situation des autres demandeurs de logements sociaux, contribuant à un engorgement.

Dans le document de l’enquête préalable de la DUP pour le projet Argenteuil Bourguignon, page 21, on signale que ‘cette Zac [la Zac PLM] permettra de créer environ 1140 logements, dont 140 sociaux et une résidente étudiantes de 140 logements ‘.  Il s’agit d’une présentation mensongère puisque la Zac PLM ne créée aucun logement social et se contente de remplacer les logements sociaux détruits.

Le projet  de la Zac PLM a prévu le remplacement des logements sociaux  des années après la destruction de l’immeuble du 38 Lépine. Il avait été présenté aux habitants du 38 que l’immeuble social reconstruit serait le résultat d’une opération tiroir. Encore une fois, il n’y a aucune explication technique et de tableau comparant avantages et inconvénients, qui justifie l’abandon de la promesse faite aux habitants de réaliser une opération tiroir.  Nous tenons à la disposition le DVD de la réunion publique à la disposition du commissaire-enquêteur et du préfet.  Il n’est absolument pas sérieux de prétendre qu’il est techniquement difficile de réaliser une opération tiroir, en raison de l’immeuble R+9. Nous signalons que cet immeuble était nécessairement présent lors de la proposition de l’opération tiroir. Nous rappelons que les moyens techniques existent bien pour démolir un immeuble de 9 étages dans un environnement urbain.

De fait, la destruction  programmée du grand immeuble induit un déficit de logements sociaux dans le quartier Nord. Ces logements sont paradoxalement toujours comptabilisés  pour établir le % des logements sociaux de la ville. Il existe une cohérence à libérer l’espace occupé actuellement par le stationnement de surface au 38 Rue Lépine. Récupérer cet espace ne nécessite pas de démolir l’immeuble du 38 Lépine. L’espace libéré par l’ancienne surface commerciale Mondial Moquette permet largement de créer des stationnements de sous sols. L’argument technique de l’impossibilité de créer des parkings de sous sol dans un environnement  urbain dense n’est pas recevable,  puisque le parking du centre ville est un exemple de construction de stationnement en sous sol réalisé dans un environnement encore plus dense et contraignant.

La mairie affirme que tous les urbanistes qu’elle a consultés recommandaient  la démolition du grand immeuble du 38 Lépine. Nous  rappelons que seul le projet choisi par la mairie a été présenté aux habitants. Nous n’avons pas eu accès aux autres propositions.  De plus, nous ne connaissons pas le cahier des charges qui a été fourni lors de la consultation.

Compte tenu du montant de la somme d’argent public en jeu, et ce  dans un contexte économique et social. La nécessité de réaliser des économies d’argent public est présentée comme une urgence  absolument nécessaire.  Nous demandons que soient communiqués au public les documents complets techniques explicitant l’obsolescence de l’immeuble du 38 Lépine.  Nous demandons également un devis comparatif détaillé comparant destruction/ reconstruction versus rénovation. Les critères d’appréciation d’un projet n’ont pas à être réservés au service technique de l’urbanisme. Ils doivent être mis à la disposition de tous, d’autant que les habitants comptent dans leur rang des professionnels.

L’analyse conduisant à la prise de décision ne doit pas être réservée à quelques personnes. Les décideurs sont redevables et comptables de l’usage qui est fait de l’argent public. La destruction de l’immeuble du 38 Lépine n’est pas essentielle au projet de la Zac PLM.

VIII. Nous contestons les avantages environnementaux affichés et l’attention portée aux nuisances :

Nous dénonçons le caractère non engageant de toutes les propositions de l’aménageur. Ainsi, page 28 de l’enquête préalable à la déclaration d’enquête publique : ’ l’aménageur souhaite valoriser les énergies renouvelables locales comme l’énergie solaire. L’intégration architecturale des panneaux solaires  fait l’objet d’une attention particulière de la part de l’aménageur. Une solution géothermale est également à l’étude par l’aménageur’. Nous faisons remarquer que l’aménageur pourra décider lui même, en fonction de critères qui ne sont pas définis le choix des énergies renouvelables et leur apport dans les dépenses totales d’énergie.

Le dossier ne fait qu’évoquer des possibilités (géothermie, qualité des revêtements)-. On nous répondra que c’est un projet évolutif alors que nous en sommes aux derniers actes permettant d’obtenir des engagement des l’aménageur. On ne peut pas se contenter de promesses vagues. Derrière des études pseudo scientifiques qui donnent quantité de chiffres, en retour, l’aménageur ne s’impose rien comme obligations. Si on a beaucoup d’informations sur la situation actuelle et sur les instruments de mesure utilisées il y a un grand flou sur les engagements voire des manques certains : or seuls les écrits engagent.

Plus loin, ‘l’aménageur prévoit la mise en place d’une gestion alternative des eaux pluviales au moyen d’un bassin de rétention’ et page 29 ‘ dans le cas où le bassin de rétention est à ciel ouvert, la ville de Bois-Colombes devra mettre en place les mesures nécessaires afin d’assurer la sécurité des habitants du quartier’. Nous dénonçons le fait que l’aménageur présente un bassin à ciel ouvert comme une potentialité et non pas une certitude : en effet, le bassin de rétention est systématiquement présenté à ciel ouvert dans les dossiers d’impact. De plus, aussi bien l’aménageur que la municipalité se servent de ce simple bassin de rétention dans son iconographie de communication  du projet de la Zac PLM. Ce bassin devient un véritable canal à la manière de Venise. Nous dénonçons donc ce lyrisme contraire à la rigueur qu’on attend d’un dossier de présentation et nous exigeons des engagements fermes de la municipalité pour assurer la sécurité du bassin de rétention de jour et de nuit, et ce chaque jour de l’année.  Nous voulons connaître également savoir comment la municipalité va gérer les problèmes d’odeur inhérents à toute eau stagnante. Nous n’imaginons pas l’emploi de produits chimiques au sein d’un quartier décrit comme à la pointe de l’écologie. Il nous faudra un engagement ferme et définitif sur les moyens écologiques d’entretien du dit bassin.

Les chantiers seront quasi permanents pendant 10 ans et vont induire d’importantes nuisances sonores,  visuelles. Si dans les deux étapes d’impact, il y a un long chapitre sur les réductions des nuisances de chantier, nous avons constaté qu’elles n’ont pas été respectées lors des: en particulier,  il y a eu une quantité de poussières, en raison de l’impossibilité d’avoir accès l’eau. Il est à noter que de l’école Gramme  et la crèche l’Envolée sont à proximité immédiate des futurs chantiers. Ils seront directement et durablement affectés par les travaux (Phase 1, phase 4 et réaménagement de la rue Gramme).

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