En passant

Bouygues réclame 660 000€ et 30 000 € par mois aux habitants ayant demandé au tribunal de se prononcer sur la légalité de la ZAC

Après un long silence, le Blog d’ADN-BC reprend son activité !

L’association n’est pas restée inactive pendant ce  temps, comme nous allons vous l’exposer. Ce sont les circonstances et le manque de temps qui nous ont contraints à laisser le blog en sommeil pour nous consacrer aux priorités.

Il faut noter déjà qu’à partir de juin 2012,  et la déclaration d’utilité publique prononcée par le Préfet des Hauts-de-Seine, l’actualité de la ZAC s’est fortement ralentie pour ce qui est de la partie visible.

De plus, pendant un an à partir de février 2012, à l’initiative de Bouygues l’association a été engagée dans un processus de réunions successives. Pour ADN-BC,  ces réunions avaient pour objet d’obtenir  une réécriture du projet afin d’aboutir à un aménagement du quartier plus respectueux de l’intérêt collectif et des habitants, et  ce sans passer par la voie judiciaire.

Ne nous leurrons pas, si Bouygues a souhaité échanger avec l’association, c’est uniquement parce qu’ADN-BC a demandé aux juges de se prononcer sur la légalité des actes de la ZAC.

Dès la seconde réunion, Bouygues nous a demandé de ne pas communiquer sur la tenue de ces réunions en expliquant que le succès d’une telle démarche était tributaire d’une certaine discrétion, en particulier en phase préparatoire. Ces réunions visaient à mettre en place des ateliers publics pour réécrire le projet.

Nous étions réticents, mais ne désirant pas passer à côté de cette opportunité,  nous avons accepté le point de vu de Bouygues.

De  janvier 2012 à février 2013, 8 rencontres ont été organisées auxquelles ont participé tour à tour  une dizaine d’adhérents et non adhérents de l’association (dont une avec Mr Révillon et Mr Lelausque).

Des mails et  comptes rendus ont été échangés,  un mémorandum a été rédigé par ADN BC comme demandé par Bouygues. 

Par deux fois,  le processus est reparti de zéro avec de nouveaux interlocuteurs, en raison d’une réorganisation au sein de Bouygues Immobilier.

Après mi-février 2013, l’aménageur n’a plus donné de suites au processus engagé.  Moins de 2 semaines plus tard,  le Tribunal Administratif de Nanterre fixait un délai impératif d’un mois pour la remise des mémoires pour les trois recours différents engagés (PC Pompidou, PC Le Mignon, DUP).

Ce délai a été prolongé plusieurs fois jusqu’en juin 2013, compte tenu de la densité des mémoires et  des arguments  échangés.

Au final, 19 mémoires, souvent de plus de 20 pages d’arguments, ont été déposés tour à tour par Bouygues, le préfet ou la ville. Pour y répondre, 9 mémoires ont été rédigés par ADN BC.

Cela a mobilisé toute l’énergie de l’association. Si l’on additionne tous les documents concernant de près ou de loin la ZAC (PLU 2007 et 2009, études d’impact 1 et 2, dossiers de présentation, documents de règlement, etc.) ce sont plus d’un millier de pages qu’il a fallu compulser.  De plus,  chaque permis de construire inclut une vingtaine de plans des programmes immobiliers qu’il faut décortiquer, étage par étage.

Deux semaines après la date ultime fixée par le Tribunal de Pontoise, la société Bouygues Immobilier a engagé une nouvelle procédure devant un autre tribunal en assignant les requérants devant leTribunal Administratif de Nanterre. Chaque requérant s’est vu signifié par un huissier que le promoteur engageait un procès à son encontre, en demandant que les recours soient jugés abusifs et en réclamant des dommages et intérêts qui se montent aujourd’hui à près de  660 000 €, et       30 000€ par mois tant que les recours seront maintenus.

Nous serons sincères, et reconnaitrons qu’une attaque d’une telle violence angoisse et ébranle.

Quand Bouygues Immobilier qui pèse 2,3 milliards d’euros de chiffre d’affaire annuel et dégage 107 millions € de bénéfice menace de vous ruiner, la pression psychologique est très forte, quand bien même il n’existe pas d’exemple de condamnation de particuliers ou d’associations pour les motifs avancés par Bouygues.

Précisons 2 points fondamentaux :

1)      Un recours devant le tribunal administratif n’est jamais suspensif. Le bénéficiaire de la décision attaquée peut passer outre  Mais il devra,  si le bien-fondé du recours est constaté par le tribunal, détruire ce qui a été réalisé et rétablir l’état d’origine.

2)      En urbanisme, 2 mois après l’affichage de l’acte,  toutes les voies juridiques s’éteignent. Il n’y a plus  aucun moyen juridique de faire constater et sanctionner l’illégalité d’un programme en cours de réalisation ou après.

 Nous constatons qu’ainsi, par des pressions financières, tout à fait disproportionnées pour des particuliers ; les constructeurs et sociétés de BTP peuvent contraindre les citoyens à renoncer à exercer leur droit. Cela constitue un danger grave pour l’intérêt général.

ADN BC

 

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Lettre au commissaire-enquêteur: partie 1

En passant

Le quartier Nord de Bois-Colombes s’est fortement mobilisé à l’occasion de l’enquête publique sur le projet de la zac Nord : lettres, rencontres avec le commissaire-enquêteur, commentaires inscrits dans les registres, pétition signée par plus de 400 habitantsCette remarquable réaction prouve à la mairie que le projet actuel de la Zac n’est pas accepté par les habitants. Nous attendons une réécriture du projet qui se fasse avec nous !!

L’association ADN-BC a déposé une lettre  à l’intention du commissaire-enquêteur. Compte tenu de sa longueur, nous la mettrons en ligne sur plusieurs jours.
Voici les deux premiers paragraphes.

I. Nous contestons les intérêts sociaux de la création de la Zac PLM :

II. Nous contestons que les dépenses  des fonds  publics servent l’intérêt public :

I. Nous contestons les intérêts sociaux de la création de la Zac PLM :

Le dossier préalable à la déclaration de l’enquête préalable de la Zac PLM détaille page 28 et 29 les avantages sociaux. En réalité, il présente uniquement et vaguement les avantages d’un écoquartier (qui ne répond pas du tout à la charte des écoquartiers).

Nous soulignons et regrettons que la dimension humaine ne soit jamais présentée : en effet, 240 familles seront à terme obligées de quitter leurs logements, de vendre leurs biens de gré ou de force. Un projet d’aménagement urbain doit avoir comme mission d’intérêt public de préserver les habitants du quartier, bien avant de s’intéresser aux conséquences environnementales. Nous tenons à voir évaluées les conséquences humaines de ce projet. Le dossier préalable à la déclaration d’enquête publique présente uniquement page 40 un paragraphe intitulé ‘Mesures pour limiter les expropriations et évictions’. Il est à souligner et à regretter que ce paragraphe ne donne pas l’ampleur des logements à détruire. Il est également à noter que «  les négociations sont en cours avec certains propriétaires mais elles n’aboutissent pas’. Est ce parce que les prix proposés par l’aménageur sont inférieurs au prix du marché de l’immobilier local ? Ou est ce parce que les propriétaires n’ont aucune envie d’être chassés de leur ville ?

 Nous contestons que les dépenses  des fonds publics servent l’intérêt public :

 Nous contestons le fait que les conditions d’acquisition des terrains municipaux proposés à l’aménageur soient  favorables à la ville, comme l’affirme la communication municipale.

Nous nous étonnons que l’évaluation des fonciers Pompidou et Le mignon se soit faite à un prix très inférieur au marché. Le prix du m2 foncier n’est jamais inférieur à 2000 /m2, comme par exemple le 1 rue Chefson (2920 €/m2). Considérer que les équipements publics réalisés par l’aménageur (220€ par m2 SHON construit) compensent  la sous-évaluation de ce foncier est faux et revient à dire que c’est la commune qui finance les équipements publics et non l’aménageur, comme il est affirmé dans le traité de concession et le dossier de réalisation.

 Nous dénonçons le montage financier qui est préjudiciable à la ville et favorable à l’aménageur. La  mairie ne peut vendre des parcelles à un prix inférieur à celui auquel elle les a acquises. Or la délibération du conseil municipal du 5 juillet 2010 révèle un montage financier très avantageux pour Bouygues.

La mairie décide de vendre les terrains en bloc. L’évaluation des Domaines pour l’ensemble des parcelles est de 9 975 000€. La mairie décide de vendre à Bouygues l’ensemble des biens communaux pour 7 762 842€ car elle a décidé d’accorder une remise à Bouygues Immobilier  pour le portage foncier des terrains. Le montant de la remise accordée à Bouygues : 2 212 218€.

Il est prévu dans le traité de concession que Bouygues paiera l’ensemble des terrains une fois que le Permis de Construire du terrain Le Mignon sera définitif, purgé de ses derniers recours. Bouygues a commencé en septembre la commercialisation des 3 premiers programmes et annonce un début de construction pour le début 2012. En France, on ne peut pas construire sur un terrain dont on n’est pas propriétaire. Il n’y aura donc pas de portage foncier pour les programmes Vert Vitalité, Vert Nature et Vert Harmonie. Le portage concerne uniquement les terrains communaux sur lesquels seront construits les phases 2 à 4.

Le prix payé par la municipalité pour les terrains concernés par les phases 2 à 4  est de 2 729 273€, à comparer avec le prix de la remise, 2 212 218€.  Bouygues paie donc seulement 517 000€ des terrains que les habitants de la ville de Bois-Colombes ont payés 2 729 273€.

Le montage financier très avantageux pour Bouygues est contradictoire avec la lettre du maire du 5 juillet 2011, qui précise : ‘Il est important de souligner que cette opération n’est pas subventionnée par la commune  et que c’est l’aménageur, Bouygues, qui prendra à sa charge la totalité des coûts et des risques de cette opération d’aménagement ‘.

Considérer que cette remise compenserait le portage foncier des acquisition que Bouygues devra faire n’est pas recevable : dans cette opération, l’aménagement est intimement lié à la promotion immobilière et cette opération s’inscrivant dans la durée, c’est un moyen pour l’aménageur de garantir un volume d’activité à la promotion immobilière.

Nous avons le sentiment que tout au long de l’élaboration du projet actuel de la Zac,  les intérêts de l’aménageur ont primé sur ceux de la collectivité !

Nous contestons également le coût de reconstitution des espaces verts A la date de signature du traité de concession, la mairie avait déjà dépensé 3 725 000 € pour l’achat de parcelles permettant de reconstituer 3 011m2 des 3785 m2 rasés pour construire le lot E. La seule  reconstitution de ces 3 785 m2  peut être estimée potentiellement à 4 682 540 €. C’est le double de la valorisation retenue pour la part du square Pompidou vendu à l’aménageur.

Aujourd’hui nous en sommes à 4 754 000 € d’acquisitions pour le futur parc avec 4 267m2 de foncier sur les 6 700 m2 nécessaires, à mettre en regard du prix de cession des 10 500 m2 d’espaces verts à Bouygues. Nous tenons les éléments de calcul à la disposition du commissaire-enquêteur et du préfet.

Nous pouvons remarquer compte tenu des prix de vente pratiqué pour les programmes en prévente (Vert Vitalité, Vert Harmonie et Vert  Nature sur les squares Pompidou et le Mignon)  qu’en prenant en compte tous les postes de dépenses, il reste 40 % pour les frais de commercialisation et la marge de Bouygues Immobilier.

Nous contestons que l’offre immobilière permette à de nombreux ménages d’acquérir un bien.

L’enquête préalable à la déclaration d’enquête publique précise page 27-28 ‘ le projet va permettre à un nombre important de ménages de poursuivre leur parcours résidentiel en leur offrant la possibilité d’accéder à la propriété’. Nous contestons ce point de vue pour deux raisons. En premier lieu,  Il ne sera pas possible pour la majorité des propriétaires concernés par l’enquêter parcellaire de devenir propriétaires d’un logement sur la Zac PLM. En conséquence, leur parcours résidentiel s’arrêtera à Bois-Colombes car les propositions basses d’achat de leurs biens ne leur permettra pas non plus de racheter dans a ville ou dans les villes avoisinantes. En second lieu, les prix de vente au m2 des futurs logements de la Zac PLM sont élevés et ne seront accessibles qu’à une frange de la population, qui elle a le choix de venir s’implanter où elle le désire.

Nous contestons que les prix d’acquisition proposés par la mairie soient en adéquation avec les prix du marché : de fait, les propriétaires ont des propositions systématiquement en dessous de la valeur de leur bien. Nous vous proposons plusieurs exemples non nominatifs pour des raisons de respect de la vie privée mais nous tenons ces exemples à la disposition du commissaire-enquêteur et du préfet. D’autres exemples pouvant être fournis

Exemple 1 : septembre 2008. Estimation des domaines : 476 000€. Proposition de la mairie  : 400 000€. Prix définitif de vente  :440 000€

 Exemple 2 : juillet 2008. Prix de vente proposé : 115 000€. Proposition de la mairie :85 000€. Prix définitif de vente      –   85 000€

Exemple 3 : février 2010. Estimation des domaines : 478 000 €. Proposition de la mairie : 430 000 €. Prix définitif de vente : 450 000 €

Nous trouvons également regrettable la démarche de la mairie, qui  profite d’un effet d’aubaine (décès, licenciement, divorce) pour être particulièrement exigeante lors des négociations de prix. Il y a dissymétrie dans le rapport de négociation  et la mairie est en position de force.  La mairie a le temps pour elle, ce qui n’est pas le cas des propriétaires obligés de vendre suite à un accident de la vie.

 Il est précisé page 27 que «  l’aménageur fait preuve d’une diligence importante concernant l’acquisition des biens en adéquation avec le marché immobilier local ».   Nous contestons formellement que tel soit le cas puisque nous savons que les prix proposés par Bouygues sont nettement inférieurs au prix du marché local. Nous tenons des exemples de propositions à votre disposition.

 Nous dénonçons avec la plus grande fermeté les pressions permanentes exercées par l’aménageur pour contraindre les propriétaires à vendre. Ainsi, il a été « conseillé «  par le représentant de Bouygues à des propriétaires de vendre avant décembre 2011, afin d’éviter une taxe sur les plus-values.

Nous dénonçons l’emploi de méthodes illégales qui visent à pénétrer dans des logements, sous des prétextes fallacieux.  Des experts mandatés par l’aménageur se sont déplacés chez des particuliers pour mesurer la taille des appartements.

 Nous dénonçons le fait qu’un propriétaire ait été contacté par un notaire appelant pour une date de compromis de vente, mandaté par Bouygues, alors que le propriétaire avait clairement refusé la proposition jugée ridiculement basse de l’aménageur.

Nous dénonçons le fait que l’aménageur ait appelé directement sur la ligne téléphonique mobile de propriétaires alors que ceux ci n’avaient pas donné leurs  les coordonnées du téléphone mobile.

Nous dénonçons le fait que les représentants de Bouygues harcèlent véritablement propriétaires et locataires. La liste des manquements de l’aménageur à un code de bonne conduite est longue et  nous exigeons que l’aménageur cesse ses agissements et que la mairie donne des assurances écrites pour appuyer notre demande de bonne conduite.

Il est précisé page 27 du dossier préalable à la déclaration de l’enquête préalable de la Zac PLM que ‘ conformément au traité de concession, l’aménageur doit proposer des solutions de relogement ou de départ en étroite concertation avec la Ville’. Nous exigeons de la part de l’aménageur que soit mise en place une cellule de relogement qui ne soit pas réduite à un interlocuteur dont les conditions de fonctionnement seront équitables et transparentes et que les personnes concernées puissent se faire assister par toute personne de leur choix lors de ses rencontres.