Lettre au commissaire-enquêteur: partie 1

En passant

Le quartier Nord de Bois-Colombes s’est fortement mobilisé à l’occasion de l’enquête publique sur le projet de la zac Nord : lettres, rencontres avec le commissaire-enquêteur, commentaires inscrits dans les registres, pétition signée par plus de 400 habitantsCette remarquable réaction prouve à la mairie que le projet actuel de la Zac n’est pas accepté par les habitants. Nous attendons une réécriture du projet qui se fasse avec nous !!

L’association ADN-BC a déposé une lettre  à l’intention du commissaire-enquêteur. Compte tenu de sa longueur, nous la mettrons en ligne sur plusieurs jours.
Voici les deux premiers paragraphes.

I. Nous contestons les intérêts sociaux de la création de la Zac PLM :

II. Nous contestons que les dépenses  des fonds  publics servent l’intérêt public :

I. Nous contestons les intérêts sociaux de la création de la Zac PLM :

Le dossier préalable à la déclaration de l’enquête préalable de la Zac PLM détaille page 28 et 29 les avantages sociaux. En réalité, il présente uniquement et vaguement les avantages d’un écoquartier (qui ne répond pas du tout à la charte des écoquartiers).

Nous soulignons et regrettons que la dimension humaine ne soit jamais présentée : en effet, 240 familles seront à terme obligées de quitter leurs logements, de vendre leurs biens de gré ou de force. Un projet d’aménagement urbain doit avoir comme mission d’intérêt public de préserver les habitants du quartier, bien avant de s’intéresser aux conséquences environnementales. Nous tenons à voir évaluées les conséquences humaines de ce projet. Le dossier préalable à la déclaration d’enquête publique présente uniquement page 40 un paragraphe intitulé ‘Mesures pour limiter les expropriations et évictions’. Il est à souligner et à regretter que ce paragraphe ne donne pas l’ampleur des logements à détruire. Il est également à noter que «  les négociations sont en cours avec certains propriétaires mais elles n’aboutissent pas’. Est ce parce que les prix proposés par l’aménageur sont inférieurs au prix du marché de l’immobilier local ? Ou est ce parce que les propriétaires n’ont aucune envie d’être chassés de leur ville ?

 Nous contestons que les dépenses  des fonds publics servent l’intérêt public :

 Nous contestons le fait que les conditions d’acquisition des terrains municipaux proposés à l’aménageur soient  favorables à la ville, comme l’affirme la communication municipale.

Nous nous étonnons que l’évaluation des fonciers Pompidou et Le mignon se soit faite à un prix très inférieur au marché. Le prix du m2 foncier n’est jamais inférieur à 2000 /m2, comme par exemple le 1 rue Chefson (2920 €/m2). Considérer que les équipements publics réalisés par l’aménageur (220€ par m2 SHON construit) compensent  la sous-évaluation de ce foncier est faux et revient à dire que c’est la commune qui finance les équipements publics et non l’aménageur, comme il est affirmé dans le traité de concession et le dossier de réalisation.

 Nous dénonçons le montage financier qui est préjudiciable à la ville et favorable à l’aménageur. La  mairie ne peut vendre des parcelles à un prix inférieur à celui auquel elle les a acquises. Or la délibération du conseil municipal du 5 juillet 2010 révèle un montage financier très avantageux pour Bouygues.

La mairie décide de vendre les terrains en bloc. L’évaluation des Domaines pour l’ensemble des parcelles est de 9 975 000€. La mairie décide de vendre à Bouygues l’ensemble des biens communaux pour 7 762 842€ car elle a décidé d’accorder une remise à Bouygues Immobilier  pour le portage foncier des terrains. Le montant de la remise accordée à Bouygues : 2 212 218€.

Il est prévu dans le traité de concession que Bouygues paiera l’ensemble des terrains une fois que le Permis de Construire du terrain Le Mignon sera définitif, purgé de ses derniers recours. Bouygues a commencé en septembre la commercialisation des 3 premiers programmes et annonce un début de construction pour le début 2012. En France, on ne peut pas construire sur un terrain dont on n’est pas propriétaire. Il n’y aura donc pas de portage foncier pour les programmes Vert Vitalité, Vert Nature et Vert Harmonie. Le portage concerne uniquement les terrains communaux sur lesquels seront construits les phases 2 à 4.

Le prix payé par la municipalité pour les terrains concernés par les phases 2 à 4  est de 2 729 273€, à comparer avec le prix de la remise, 2 212 218€.  Bouygues paie donc seulement 517 000€ des terrains que les habitants de la ville de Bois-Colombes ont payés 2 729 273€.

Le montage financier très avantageux pour Bouygues est contradictoire avec la lettre du maire du 5 juillet 2011, qui précise : ‘Il est important de souligner que cette opération n’est pas subventionnée par la commune  et que c’est l’aménageur, Bouygues, qui prendra à sa charge la totalité des coûts et des risques de cette opération d’aménagement ‘.

Considérer que cette remise compenserait le portage foncier des acquisition que Bouygues devra faire n’est pas recevable : dans cette opération, l’aménagement est intimement lié à la promotion immobilière et cette opération s’inscrivant dans la durée, c’est un moyen pour l’aménageur de garantir un volume d’activité à la promotion immobilière.

Nous avons le sentiment que tout au long de l’élaboration du projet actuel de la Zac,  les intérêts de l’aménageur ont primé sur ceux de la collectivité !

Nous contestons également le coût de reconstitution des espaces verts A la date de signature du traité de concession, la mairie avait déjà dépensé 3 725 000 € pour l’achat de parcelles permettant de reconstituer 3 011m2 des 3785 m2 rasés pour construire le lot E. La seule  reconstitution de ces 3 785 m2  peut être estimée potentiellement à 4 682 540 €. C’est le double de la valorisation retenue pour la part du square Pompidou vendu à l’aménageur.

Aujourd’hui nous en sommes à 4 754 000 € d’acquisitions pour le futur parc avec 4 267m2 de foncier sur les 6 700 m2 nécessaires, à mettre en regard du prix de cession des 10 500 m2 d’espaces verts à Bouygues. Nous tenons les éléments de calcul à la disposition du commissaire-enquêteur et du préfet.

Nous pouvons remarquer compte tenu des prix de vente pratiqué pour les programmes en prévente (Vert Vitalité, Vert Harmonie et Vert  Nature sur les squares Pompidou et le Mignon)  qu’en prenant en compte tous les postes de dépenses, il reste 40 % pour les frais de commercialisation et la marge de Bouygues Immobilier.

Nous contestons que l’offre immobilière permette à de nombreux ménages d’acquérir un bien.

L’enquête préalable à la déclaration d’enquête publique précise page 27-28 ‘ le projet va permettre à un nombre important de ménages de poursuivre leur parcours résidentiel en leur offrant la possibilité d’accéder à la propriété’. Nous contestons ce point de vue pour deux raisons. En premier lieu,  Il ne sera pas possible pour la majorité des propriétaires concernés par l’enquêter parcellaire de devenir propriétaires d’un logement sur la Zac PLM. En conséquence, leur parcours résidentiel s’arrêtera à Bois-Colombes car les propositions basses d’achat de leurs biens ne leur permettra pas non plus de racheter dans a ville ou dans les villes avoisinantes. En second lieu, les prix de vente au m2 des futurs logements de la Zac PLM sont élevés et ne seront accessibles qu’à une frange de la population, qui elle a le choix de venir s’implanter où elle le désire.

Nous contestons que les prix d’acquisition proposés par la mairie soient en adéquation avec les prix du marché : de fait, les propriétaires ont des propositions systématiquement en dessous de la valeur de leur bien. Nous vous proposons plusieurs exemples non nominatifs pour des raisons de respect de la vie privée mais nous tenons ces exemples à la disposition du commissaire-enquêteur et du préfet. D’autres exemples pouvant être fournis

Exemple 1 : septembre 2008. Estimation des domaines : 476 000€. Proposition de la mairie  : 400 000€. Prix définitif de vente  :440 000€

 Exemple 2 : juillet 2008. Prix de vente proposé : 115 000€. Proposition de la mairie :85 000€. Prix définitif de vente      –   85 000€

Exemple 3 : février 2010. Estimation des domaines : 478 000 €. Proposition de la mairie : 430 000 €. Prix définitif de vente : 450 000 €

Nous trouvons également regrettable la démarche de la mairie, qui  profite d’un effet d’aubaine (décès, licenciement, divorce) pour être particulièrement exigeante lors des négociations de prix. Il y a dissymétrie dans le rapport de négociation  et la mairie est en position de force.  La mairie a le temps pour elle, ce qui n’est pas le cas des propriétaires obligés de vendre suite à un accident de la vie.

 Il est précisé page 27 que «  l’aménageur fait preuve d’une diligence importante concernant l’acquisition des biens en adéquation avec le marché immobilier local ».   Nous contestons formellement que tel soit le cas puisque nous savons que les prix proposés par Bouygues sont nettement inférieurs au prix du marché local. Nous tenons des exemples de propositions à votre disposition.

 Nous dénonçons avec la plus grande fermeté les pressions permanentes exercées par l’aménageur pour contraindre les propriétaires à vendre. Ainsi, il a été « conseillé «  par le représentant de Bouygues à des propriétaires de vendre avant décembre 2011, afin d’éviter une taxe sur les plus-values.

Nous dénonçons l’emploi de méthodes illégales qui visent à pénétrer dans des logements, sous des prétextes fallacieux.  Des experts mandatés par l’aménageur se sont déplacés chez des particuliers pour mesurer la taille des appartements.

 Nous dénonçons le fait qu’un propriétaire ait été contacté par un notaire appelant pour une date de compromis de vente, mandaté par Bouygues, alors que le propriétaire avait clairement refusé la proposition jugée ridiculement basse de l’aménageur.

Nous dénonçons le fait que l’aménageur ait appelé directement sur la ligne téléphonique mobile de propriétaires alors que ceux ci n’avaient pas donné leurs  les coordonnées du téléphone mobile.

Nous dénonçons le fait que les représentants de Bouygues harcèlent véritablement propriétaires et locataires. La liste des manquements de l’aménageur à un code de bonne conduite est longue et  nous exigeons que l’aménageur cesse ses agissements et que la mairie donne des assurances écrites pour appuyer notre demande de bonne conduite.

Il est précisé page 27 du dossier préalable à la déclaration de l’enquête préalable de la Zac PLM que ‘ conformément au traité de concession, l’aménageur doit proposer des solutions de relogement ou de départ en étroite concertation avec la Ville’. Nous exigeons de la part de l’aménageur que soit mise en place une cellule de relogement qui ne soit pas réduite à un interlocuteur dont les conditions de fonctionnement seront équitables et transparentes et que les personnes concernées puissent se faire assister par toute personne de leur choix lors de ses rencontres.

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Prix de vente incompréhensibles : suite

Notre premier article partait du principe que la mairie ne peut vendre des parcelles à un prix inférieur à celui auquel elle les a acquises.

Or la délibération du conseil municipal du 5 juillet 2010 révèle un montage financier très avantageux pour Bouygues.

La mairie décide de vendre les terrains en bloc. L’évaluation des Domaines pour l’ensemble des parcelles est de 9 975 000€. La mairie décide de vendre à Bouygues l’ensemble des biens communaux pour 7 762 842€ car elle a décidé d’accorder une remise à Bouygues Immobilier  pour le portage foncier* des terrains.

Montant de la ristourne accordée à Bouygues : 2 212 218€.

Il est prévu dans le traité de concession que Bouygues paiera l’ensemble des terrains une fois que le Permis de Construire du terrain Le Mignon sera définitif**.

Bouygues a commencé en septembre la commercialisation des 3 premiers programmes et annonce un début de construction pour le début 2012.

En France, on ne peut pas construire sur un terrain dont on n’est pas propriétaire. Il n’y aura donc pas de portage foncier pour les programmes Vert Vitalité, Vert Nature et Vert Harmonie. Le portage concerne uniquement les terrains communaux sur lesquels seront construits les phases 2 à 4.

Le prix payé par la municipalité pour les terrains concernés par les phases 2 à 4  est de 2 729 273€, à comparer avec le prix de la remise, 2 212 218€.

Bouygues paie donc seulement 517 000€ des terrains que les habitants de la ville de Bois-Colombes ont payés 2 729 273€.

Le montage financier très avantageux pour Bouygues nous semble contradictoire avec la lettre du maire du 5 juillet 2011 qui précise :

« Il est important de souligner que cette opération n’est pas subventionnée par la commune  et que c’est l’aménageur, Bouygues, qui prendra à sa charge la totalité des coûts et des risques de cette opération d’aménagement ».

Décidément,  nous avons le sentiment que tout au long de l’élaboration du projet actuel de la Zac,  les intérêts de l’aménageur ont primé sur ceux de la collectivité !

 *On appelle « portage foncier » le fait d’acquérir et/ou de conserver la propriété d’un terrain dont on n’a pas l’usage immédiat, ce qui génère des frais financiers ; par exemple les intérêts du prêt contracté pour acheter un terrain.

** Le permis de construire devient définitif une fois les recours éventuels purgés.

Prix de vente incompréhensibles

Selon l’acquéreur, le prix d’un terrain à bâtir peut fortement fluctuer à Bois-Colombes : voici 3 exemples  de ventes qui se passent quasiment en même temps.

 En Mars 2010, la mairie signe un protocole de vente  à Bouygues, à un prix de 394€/m2pour les squares Pompidou et le Mignon (4,073 millions € pour 10 326 m2)

En Mai 2010, les Domaines évaluent  à 2000€/m2 une parcelle revendue par Sefri-Cime au département des Hauts-de-Seine (4 rue de Bois-Colombes : 170 000 € pour 85 m2).

En octobre 2010, le promoteur Franco-Suisse acquiert un terrain pour 3000€/m2 (1 rue Chefson : prix 2,4 millions €  pour 810 m2).

Quand un promoteur est soumis aux contraintes des règles du marché de l’offre et de la demande, il doit s’attendre à Bois-Colombes à payer de l’ordre de 3000€/m2 pour un terrain à bâtir. Mais quand Bouygues achète un terrain à la commune de Bois-Colombes, il ne le paie que 394 €/m2 !

Pour justifier le prix aussi bas, la mairie s’appuie sur la validation par les Domaines. Nous sommes troublés par cette estimation très basse  des Domaines à deux titres :

En premier lieu, la validation par les Domaines intervient plusieurs mois après l’accord passé entre la mairie et Bouygues ;

En second lieu,  nous remarquons qu’à quelques jours d’intervalle, les Domaines fournissent une estimation à 2000€/m2 quand un promoteur (Sefri-Cime) vend un terrain à la collectivité et seulement 394€/m2 quand la collectivité vend à un promoteur (Bouygues).

On a le sentiment qu’on ne prend pas en compte l’intérêt public. Nous subissons une amputation de nos espaces verts,  à des conditions que nous comprenons de moins en moins.

Croquemitaine

Dans le quartier Nord de Bois-Colombes, on croule sous les affichages de Permis de Construire et Démolir: Permis de Construire pour le square Pompidou, Permis de Construire pour le 1 rue Gramme, Permis de Démolir  de l’immeuble du 38 Lépine,  Permis de Construire  pour le square Le Mignon,  Permis de Démolir …

Une multiplication des actes en très peu de temps qui confine au rouleau compresseur, cela alors que l’enquête d’intérêt public est  en cours et ce jusqu’au 17 février. Le message que la mairie veut nous envoyer est très clair: cette enquête n’est qu’une formalité ! Et pourtant la loi dit le contraire ! Alors que faut il croire ?  Le commissaire enquêteur ne serait t-il qu’une marionnette, là que pour donner l’illusion de la concertation et du débat démocratique ?

Tout cela s’inscrit d’ailleurs dans le prolongement du matraquage marketing démarré conjointement par Bouygues et la mairie dès le mois d’août :

  • Plus  de 30 panneaux publicitaires, tout cela sur quelques dizaines de mètres ;
  • Le site internet de Bois Colombes renvoyant sur le site commercial de Bouygues dès qu’on clique  « pour plus d’information » ! *
  • la commercialisation par Bouygues des programmes, sur des terrains pas encore payés et sans permis de construire, avec ouvertures de bureaux de vente un  peu partout dans la ville.

 Le message  de Bouygues est clair, la mairie nous a donné les clefs du territoire. Le fait est qu’il y a là une part de vérité quand on lit dans le traité de concession

 Et dans le même temps,  la mairie dégrade le quartier, rase des pavillons en parfait état sur des parcelles sur lesquelles la construction ne commencera que dans 3 ou 4 ans !

Selon la mairie, il faut les démolir « pour éviter l’installation de squatts». Est-ce que c’est la première chose à faire quand ils invoquent le besoin de logements pour justifier l’opération.  Ailleurs, la mairie loue temporairement les logements qu’elle a acquis et ce jusqu’au début des travaux.

Non, la véritable raison est bien plus cynique. Il faut rendre le quartier insupportable, sinistre, y compris même en supprimant les quelques guirlandes lumineuses qui décoraient au moment de Noël la place Larribot ou le square Pompidou ! La mairie a fièrement  annoncé avoir installé 4 kilomètres de guirlandes dans Bois-Colombes,  et n’a même pas trouvé quelques mètres pour la Zac Nord.

 Surtout pas ! Tous les moyens sont employés par la mairie pour dévaloriser le quartier. Ainsi, pour les riverains, ceux qui n’auront pas été chassés, Bouygues et la mairie apparaitront comme les « sauveurs » de ce quartier qu’ils se seront préalablement employés à dégrader.  Les habitants n’auront alors d’autre choix que d’accepter ce qu’ils auraient refusé à l’origine.

Non, il ne s’agit pas d’un fantasme, bien au contraire.  Cette stratégie de dégradation d’un quartier est connue depuis des années et décrite dans ses moindres détails : on peut même trouver le mode d’emploi (http://s331669971.siteweb-initial.fr/urbanisme-%C3%A0-visage-humain/  )

Et la méthode est bien au point: en même temps qu’elle  dégrade, la mairie fait PEUR.

Vous vous rappelez quand nous étions enfants, nos parents nous menaçaient du Croquemitaine pour nous obliger à manger des choux de Bruxelles.

Ici avec la mairie, c’est « ON » qui tient le rôle du Croquemitaine. Si vous n’êtes pas dociles « ON » peut encore densifier plus, « ON » peut vous mettre aussi à la place des tours.

Alors restez chez vous, n’intervenez pas pendant l’enquête publique ou seulement pour applaudir le projet car sinon, le pire est à craindre  … ! Car « ON » est en embuscade !

 STOP ! Nous refusons de nous laisser ainsi infantiliser. Nous ne nous laissons pas manipulé par la peur , nous sommes des adultes ayant les même capacité d’analyse et de réflexion qu’un élu. Notre refus du projet de la ZAC est étayé par des avis d’experts.

Examinons posément la situation : Quelles sont les raisons de la mairie pour imposer une Zac dans le quartier Nord ?

Le manque de logements en France :

Et on commence par doubler le déficit de logements, à l’échelle Bois-Colombes, en en détruisant 240 avant d’ avoir construit le premier ?

Et on construit des appartements de luxe alors que les ménages qui ne trouvent pas de logements  appartiennent aux classes moyennes ou modestes,

Et on affirme que Bois-Colombes devrait augmenter son parc de logements de plus de 20 %,   alors que les besoins, en France, représentent  3% des logements existants, selon les estimations les plus fortes.

 Tout cela est il cohérent ?

Tout aussi peu cohérent que de priver  10 000 habitants de 35% d’espaces verts publiques pour que 60 privilégiés aient vue sur le square ! Car telle est la conception d’un éco quartier pour Bouygues  et la mairie.

 Agiter la menace de tours supplémentaires, comme seul argument pour défendre le projet est faire injure à l’intelligence des habitants.

Nous ne nous laissons pas abuser par des explications sommaires. Il n’existe pas de vérité établie et tout doit être démontré, prouvé et justifié.

Exprimons un avis clair dans les registres  de l’enquête publique.  Exigeons des  réponses  autres que  « tout le monde le sait », » c’est comme cela », « cela pourrait être pire ».  Refusons  cette infantilisation et  exigeons  que notre futur quartier soit réalisé AVEC nous et non pas par des gens qui s’autorise à penser à notre place.

* Sur le site de la mairie, donc du service public (http://www.bois-colombes.com/pratique/urbaplu.php), quand on clique sur le bandeauOn tombe directement sur un site marketing Bouygues, une entreprise privée !!